销售、租赁不动产营改增政策.pptVIP

（一）免征增值税项目 2. 出租不动产免税项目 （1）2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。 （2）军队空余房产租赁收入。 四、税收优惠 根据《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号），2016年5月1日起，营业税改征增值税后由地税机关继续受理纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产的申报缴税和代开增值税发票业务。 五、征收管理 （一）纳税人转让不动产 1.纳税申报 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 2.发票管理 （1）小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 （2）纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 五、征收管理 （二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 1.纳税申报 （1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 （2）一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 五、征收管理 （3）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。 （4）房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 五、征收管理 （二）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目 2.发票管理 （1）一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。 五、征收管理 （2）小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代开增值税专用发票。 小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。 五、征收管理 （三）纳税人提供不动产经营租赁服务 1.纳税申报 （1）纳税人出租不动产，按照规定需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。 单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。 纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 五、征收管理 （三）纳税人提供不动产经营租赁服务 （2）单位和个体工商户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，按照前面已讲述的计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （3）其他个人出租不动产向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 五、征收管理 （三）纳税人提供不动产经营租赁服务 2.发票管理 （1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。 （2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。 （3）纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 五、征收管理 谢谢！！ 2016年4月 销售、租赁不动产营改增政策 相关文件 1. 国家税务总局公告2016年第14号发布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》 适用范围：纳税人转让其取得的不动产。 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接