现时香港公屋租金的厘订准则.docVIP

可負擔能力國際定義 (一)可負擔能力的定義模式 ．基準模式(香港使用的方法) 房屋開支不能高於某個入息比例 支付房屋開支後的入息餘額不能低於貧窮線(按黃洪研究貧窮線為$3,750) ．行為模式 ．主觀模式 (二)現時香港公屋租金的釐訂準則 不同公共屋村之間的比對價值 租戶的負擔能力而釐訂 房委會副署長鄔滿海在1997年立法會會議上對釐訂租金的評論： 「是以住戶的負擔能力及不同屋村的相對價值作為主要的考慮因素。要計算負擔能力並不容易，原因是每個家庭的入息與開支模式不盡相同。最客觀的方法，是計算租住私人樓宇而入息相若的家庭的住屋開支佔家庭開支的實際比例。當局於一九八六年 及一九九一年分別把租金與入息比例中位數釐定為15% 及18.5%，當時當局是參考統計署在過去五年內所進行的每年住戶開支統計調查結果而釐定的。」 (三) 房署官員清楚知道海內外例子有著不可比性： 「雖然私人樓宇及公共房屋情況不同，本港及海外的情況亦存有差異，但他認為本港私人樓宇住戶的租金與入息比例中位數27%，以及國際間較普遍的比例數字20%均可作為實際的參考數字；相比之下，現行的租金與入息比例中位數仍算偏低。」 房委會對租金援助的看法： 「租金援助計劃…即將援助線訂於租金與入息比例超過25%的家庭為標準。這條援助線不但考慮了香港一般家庭的實際開支，也符合國際標準，包括英國、美國和澳洲的標準。」 (四)外國釐訂租金的例子 ．聯合國： 確保所有家庭能在可負擔的樓價或租金範圍內，得到適當居所。 ．新加坡 新加坡為例，公屋租金水平是以家庭收入和租住單位質素來厘定的，家庭收入分為800元(新加坡元，下同)以下和801至1500元兩個組別。收入800元以下的家庭租住一房單位，租金（每月，下同）將介乎26至33元，租住兩房單位，租金將介乎44至75新加坡元；收入801至1500元的家庭租住一房單位，租金將介乎90至123元，租住兩房單位，租金將介乎123至165元。 新加坡租金佔住戶入息比例約為22.4 ，香港則為32.2。。 ．美國 老年公寓 殘疾人、超過62歲的老人都可以申請。一般申請後2－3年 才能住進公寓，殘疾人和無家可歸者快一些，現在還有7000多人在等待老年公寓。住在老年公寓，需老年人提供30％的退休金。公寓內備有免費的食品，如牛 奶、花生、糖等。……一般每套單元房為兩居室，每位老年人住一間，陽臺、廚房、衛生間、活動廳齊備，廚房可供兩位老人同時做飯，很方便。老年公寓還有供老年人鍛煉身體、相互交流的空間。洗衣房是收費的，但費用很低，所收費用主要用於更新設備及增添服務設施，因為老年公寓是不盈利的。低收入住房 低收入住房也叫貧民住房，這種住房租金是比較低廉的，入住的條件也是相當嚴格的。必須到公共房屋管理局遞交申請書，注明收入、人口、需要間數等，如有 不實之處，將會取消申請資格。從申請到入住，最長為7年。入住後的租金為實際租金的30％，收入增加後就要退出，否則就會收取比買房還貴的租金，因此，當 收入提高後，沒有必要再住下去。另外，居所也是一種地位、身份的象徵，收入提高後的人們也不願意再住下去。 祖金津貼租金津貼，是針對低收入者承租私人房屋而言，政府鼓勵私人將符合出租標準的房屋出租給低收入者。當低收入者承租後，低收入者將自己收入的三分之一付給 房主，其餘由政府代付。這樣，不僅解決了低收入居民的住房，而且不損害房東的利益。例如，一間供出租的房屋，月租金為900元，房客月收入2100元，其 中的三分之一是700元，那麼，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房東總收入不變。 美國的公共房屋，租金是以扣除供養成員免租額的家庭收入的三成，或扣除免租額前的家庭收入的一成，以較高者為租金。 美國的公共房屋，租金是以扣除供養成員免租額的家庭收入的三成，或扣除免租額前的家庭收入的一成，以較高者為租金。 美國1965年修訂的《住房法》規定，低收入者租住符合政府規定要求的住房，只需支付戶收入25%的租金，超過部分由政府付給出租房主。租住公寓既有政府承建的，也有私人修建的。 美國的低租金住宅的一大特色在於它的嚴格管理制度，若租用政府建造的公寓須經嚴格的資格審查，例如收入狀況是否在“貧困線”以下等。而且，物業管理實行現 代化、社會化、專業化。另外，政府對出租公寓的規定管理相當嚴格，相應條款也相當完備，從而保證了低租金住宅的房屋質量。 ．英國 大約1／3的公房租賃者已經購買了現住房，還有2／3的公房租賃者仍然租住在現有公房中（約400萬套）由住房協會整體購買現在管理的公房，成為社會性房產主，並依靠租金收入，對所擁有公房進行維修和管理。目前，已經轉讓給住房協會的住房中，70％的居民按照其住房支付能力的不同，