第九章房地产经营与管理.pptVIP

2、房地产商品价格策略 价格策略又称定价策略，是指在制定和调整价格过程中，为了实现房 地产开发企业经营目标而采取的定价艺术和技巧。房地产开发企业可 通过成本费用导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价方法进行 房地产定价。 新产品定价策略 提高经济效益原则 折扣定价策略 差别定价策略 定价策略 新产品可根据房地产开发企业的经营目标或销售目标，分别采取高、中、低三种价格水平。 基于顾客群、产品用途、房地产商品的楼层及朝向以及销售时点等的不同，采取不同的销售价格。 通过以一定的折扣方式来争取 顾客的策略，如现金折扣、数 量折扣等。 包括尾数定价策略、整数 定价策略、习惯定价策略、 产品组合定价策略等。 * 3、房地产商品营销渠道策略 房地产商品的营销渠道主要是指其流入到消费者的途径，它一般可分 为直接营销渠道和间接营销渠道两种。 直接营销渠道 生产和流通的职能都由房地产开发企业自行承担，产销直接联系。 间接营销渠道 利用中间商将房地产商品供应给消费者，由中间商来专门承担其流通职能，如通过房地产经销商和代理商进行的房地产营销活动。 * 房地产经济学? 2015 SUFE 第九章 房地产经营 * 房地产经营及其特点 一 房地产经营的内容及其方式 二 房地产营销策略 三 四 一、房地产经营及其特点 * 房地产经营的概念 房地产经营与管理的关系 房地产经营决策 房地产经营的特点 (一) (二) (三) (四) （一）房地产经营的概念 经营原意是指筹划、谋划，现在指经济活动中的统筹规划和经营决策，包括确定经济活动目标、计划、方针和实现目标的战略、策略及经营时机等方面的内容 中海地产 绿地集团 * （一）房地产经营的概念 房地产经营指确定房地产经济活动的目标和实现目标的战略、策略，力求以一定的投入获取最佳的经济效益。 在房地产经济运行过程中，房地产经营活动是沟通房地产生产过程和房地产消费过程的重要环节，并处于枢纽地位。 通过房地产经营活动，一方面可以实现房地产价值，及时收回资金，以用于房地产的再生产，加速房地产资金的循环、周转；另一方面也可实现房地产的使用价值，满足消费需求，更好地为社会经济服务 * 保利地产经营理念 （一）房地产经营的概念 * 狭义 房地产经营（狭义）指房地产业流通环节的业务，即主要通过城市土地的出让、转让和房屋的出售及出租等形式，将房地产的产权或使用权转移给使用者或消费者 2014年，出让国有建设用地27.18万公顷，出让合同总价 款3.34万亿元。 来源：2014国土资源公报 2014 年1-11 月份，商品房销售面积101717 万平方米，同比下降8.2%；其中，住宅销售面积下降10.0%。商品房销售额64481 亿元，下降7.8%；其中，住宅销售额下降9.7%。 商品房销售情况同比较低，增速严重下滑 来源：2014中国楼市白皮书 （一）房地产经营的概念 广义 房地产经营（广义）是指房地产经营者对房屋的投资、开发、建造、买卖、租赁、信托、交换、维修及土地使用权的出让、转让等经济活动，它几乎囊括了房地产业所有的经济活动 2015年城市投资前景排名上 海仍然第一 根据西南财经大学《中国家庭金融调查报告2012》，住房资产已占城市家庭资产的37.60% 左图来源： 城市土地学会《2015年中国大陆主要城市房地产投资前景分析》 * （一）房地产经营的概念 从房地产内部结构来说，房地产的投资、信托属于房地产金融业务，房地产开发与建设属于生产环节，而房屋的修缮、装饰则归入到消费环节的售后服务中 房地产经营在本章仅指狭义的房地产经营，限于房地产的买卖和租赁活动，即只包括房产经营和地产经营。 房屋租赁是房地产经营活动 房地产建设 * （二）房地产经营与管理的关系 首先，房地产经营与管理的关系密不可分。 其次，房地产经营与管理的关系问题，既是房地产经营活动中的重要组成内容，也是当前房地产业发展亟须解决的一个问题。 万达地产的经营与管理 * （二）房地产经营与管理的关系 房地产经营管理，一般是指房地产开发建设及其产品的出租、出售的经营管理 房地产开发 房地产销售 * （二）房地产经营与管理的关系 货币资本 房地产再生产的角度来讲 货币资本 货币资金 房地产商品的生产 （房地产商品） 货币资金 * 生产资本 商品资本 ． ． ． 房地产资本的循环过程 对房地产开发企业来说，其经营管理的重点有两个：一是房地产开发之前及开发过程中的决策问题；二是开发建设后房地产商品的价值实现问题。 （二）房地产经营与管理的关系 科学地预测、决策并合理地组织、协调和控制房地产生产和流通过程的各项经济活动，就是房地产经营管理的主要内容。 合理决策 * 科学