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营改增专题培训 物业管理的问题 提供总部管理、投资和资产管理、市场管理、物业管理、日常综合管理等服务的业务活动。 1、物业公司代收的业主水、电费和煤气的收入该如何处理。 以委托方名义开具发票 代委托方收取的款项的，可不计算增值税销售额。 若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，按转售处理 转售水、电的问题 自来水厂、供电局-----物业公司----用水、电纳税人（小规模企业性单位、个体工商户和全部自然人） 物业公司转售水、电，开具增值税普通发票，征收率均为3%。自来水厂、供电公司开具增值税普通发票，征收率3%。 物业公司不可抵扣自来水厂、供电公司开具的发票。 转售水、电的问题 自来水厂、供电局----物业公司-----用水、电纳税人（一般纳税人） 物业公司是小规模纳税人 代开增值税专用发票给用水、电纳税人（一般纳税人），征收率3%。用水、电纳税人可以抵扣3%。 物业公司申请一般纳税人，自己开具增值税专用发票给客户，电费17%，水3%或13%。 供电局开的17%的专票可以抵扣。自来水厂开的3%的专票不可以抵扣，或者可以抵扣（在转卖水时，按13%开具专票给客户。 物业管理的问题 2、代收污水费： 是否符合行政事业性收费的范畴 政府文件规定 物价部门核价 专项用途 不征税收入和免税收入 可开增值税普通发票 物业管理的问题 物业管理公司，有房屋租赁和物业管理服务，是否分别开具发票还是可以在同一张发票上反映。 适用不同税率的项目，应分别开具，但可以在同一张发票上开具不同税率的项目。免税项目和应税项目不能在同一张发票上开具。 出差拿啥凭证回来报销最好 出差拿啥凭证回来报销最好 出差拿啥凭证回来报销最好 签合同的注意事项 进项税专票是否一定要认证 由于增值税发票开具不去抵扣就会造成滞留，去抵扣又属于不能抵扣的范围。所以纳税人若取得不能抵扣的专用发票，一个途经是要销货方重新开具普通发票，另一个途经是把发票拿去认证抵扣，但同时做全额进项转出即可。 无偿提供资金的行为 第十四条 视同销售的服务、无形资产或者不动产 特别关注：集团内关联交易无偿提供资金融通的问题： 统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。 统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。 不动产的租赁、买卖如何在国地税缴纳增值税的申报问题 1、纳税人销售取得的不动产，国税部门委托地税部门进行代征增值税。 单位和个体工商户销售取得的不动产，首先在不动产所在地的地税部门预缴增值税，在主管国税部门申报增值税，申报时可以抵减已预缴的增值税。 其他个人（自然人）销售取得的不动产，只在不动产所在地缴纳增值税。 不动产的租赁、买卖如何在国地税缴纳增值税的申报问题 不动产的租赁： 其他个人（自然人）租赁不动产，在不动产所在地缴纳增值税。 其他性质的纳税人，首先在不动产所在地的地税部门预缴增值税，在主管国税部门申报增值税，申报时可以抵减已预缴的增值税。 土地买卖、租赁的问题 销售取得的土地，定性为转让土地使用权。土地权属已在政府部门进行变更。 一般纳税人11%，根据取得的土地使用权属证书上注明的时间来判断是否是老项目（2016年4月30日前）可以使用简易征收5%。 土地权属不发生变更，定性为不动产租赁，一般纳税人11%。根据取得的土地使用权属证书上注明的时间来判断是否是老项目（2016年4月30日前）可以使用简易征收5%。 转租物业的老项目判断问题 1、A是一个物业的所有权人，该物业的施工许可证或其他证件表明是2016年4月30日前取得。 2、A2014年5月将该物业租给B去经营，租期2年，B2015年6月转租给C。 A----B： A租赁给B，永远属于老项目，适用简易征收。B转给C，属于老项目。 假设A和B签订的合同到期，续期的问题。B取得的该物业属于新项目。 * *