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长沙湘江旅游客运中心项目 可行性研究报告 深圳市某某工程咨询院 二零零六年五月 目录 第一部分：宏观市场分析 4 一、长沙市城市概况及发展定位 4 二、长沙市经济运行概况 10 三、社会消费情况 12 第二部分：长沙市商业市场分析 18 一、长沙商业概况 18 二、长沙市商业业态分析 23 三、长沙商业地产现状及发展分析 38 第三部分：项目地块解析 43 一、项目周边区域调查 43 二、项目简介 49 三、用地条件分析 52 四、项目的SWOT分析 53 五、项目综合评价 55 第四部分：项目定位 56 方案一：传统商业模式 57 方案二：创新商业模式 60 第五部分：财务分析 66 一、项目开发建设进度安排 66 二、投资估算及资金筹措 67 三、方案一经济测算分析 71 四、方案二经济测算分析 75 关于项目招商部分的思考 82 第一部分：宏观市场分析 一、长沙市城市概况及发展定位 （一）长沙市城市概况 1、地理概况 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里。2004年，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方平方公里。 2、属性特征 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 3、历史文化特征 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 4、自然环境 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为17.2oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 5、行政区划、人口 2005年年末长沙市常住总人口639.3万人，同比增长1.64%。户籍总人口620.92万人，同比增长1.73%，其中非农业人口218.07万人，农业人口402.85万人。城市化率为53.87%，同比提升2.68个百分点。 6、长沙市与其它重要城市/区域的空间关系 长沙在“沪港渝大三角”的经济圈中具有不可小视的区位优势，规划中的重庆—上海高速公路将使长沙处于这两个中心城市8小时物流圈的交汇点；即将建设的武汉—广州高速铁路又将使长沙融入武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中。过去长沙物流成本过高形成的困境将得到极大缓解，城市资本竞争力迅速提升。受沪港渝大三角经济圈和珠三角经济圈的交互影响，长沙的比较优势大为提升。 另外，长株潭城市群的区位“比较优势”也很突出：它比郑州、武汉等城市群更靠近珠三角经济圈，是支撑港澳地区、沿海（江）开放地区发展的后方基地，在接受粤港澳地区产业的梯度转移方面具有不可比拟的优势。 可以说，长沙的区位优势正在凸现。 （二）长沙发展定位与城市规划 1、现有城市布局与发展现状 （1）城市性质 2003年以前长沙的城市性质为全国历史文化名城、湖南省省会，全省政治、经济、文化、科技中心。目前而言，长沙的城市特色不明显，不像有的城市特色鲜明，如港口城、汽车城、旅游城等，可以说长沙是商贸业较发达、消费水平较高、加工业实力不强的有深厚文化底蕴的综合型大城市。 （2）城市规模 通常而言，城市规模包括人口规模、用地规模和经济总量规模。2004年底，全市土地面积为11819.5平方公里，其中市区面积565.5平方公里，建成区面积189平方公里。2005年底，,全市户籍人口约620.92万人，全市经济总量（GDP）1519.9亿元，人均GDP23968元。 （3）城市布局 2003年以前的城市布局为：“完善城市主体，发展两翼两组团”。一主体为城市旧城区周围集中