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物业经营管理 物业经营管理概述 1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以（收益性物业）为对象。 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：（写字楼）、（零售商业物业）、（出租性别墅或公寓）、（工业物业）、（酒店）和（休闲娱乐设施）等。 企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。甲级状况良好，乙级良好，丙级实物磨损和功能折旧，相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金较低，合理的出租率。 区域购物中心是指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多连锁零售店在内的超级商业中心。（建筑面积10万平以上），区域购物家庭式消费；(2)市级购物中心在3万平以上，在30万人以上，5亿元，由一家或数家大型百货公司为主要租户(3)地区购物商场1-3万平，10-30万人，中型百货公司往往是主要租户。 酒店与休闲娱乐设施的差别主要表现在：（服务对象不同）、（地理位置不同）、（服务内容不同）、（建筑设计和装潢风格不同）。 物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，在实现物业各期净收益最大化的基础上。 物业管理企业划分为（管理型）、（专业型）和（综合型）三种。管理型具有策略性物业管理企业中处在总包的位置；专业型具有物业运行专业分包的形式；综合型策略管理和物业运行管理能力。 物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 设施管理是一种新型的房地产服务业务。 物业经营管理不同层次之间的关系，房地产组合投资管理分为（1）房地产资产管理（写字楼、商场）（2）房地产资产管理（公寓）（1）（2）又分为物业管理，设施管理。 11、物业经营管理中的战略性工作包括：（确定战略）、（确定标准）、（构建信息基础）、（决策分析）、（进行资产组合）。 房地产投资及其区位选择 1、物业经营管理主要以收益物业为管理对象，以业主或投资者为服务对象，强调策略性价值管理特点。 房地产投资是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 投资者进行房地产投资的目的，是为了使其财富最大化。房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，降低总体风险、抵抑通货膨胀的影响。 直接投资是开发投资、置业投资；间接投资证券市场的行为。短期投资增量供给或经营短期开发投资就转变成了长期置业投资 投资信托基金优点第一，收益相对稳定，第二，REITs投资的流动性较好 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。 购买住房抵押支持证券，中国建设银行“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券。 位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特征。 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始。 国外的研究表明，房地产的经济寿命与其使用性质相关。一般来说，公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年，工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年，银行、零售商业用房的经济寿命是50年，仓储用房的经济寿命是60年，乡村建筑的经济寿命是25年。 相互影响性 房地产投资的利弊 系统风险如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。 房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。美国房地产市场的周期大约为18-20年，香港为7-8年，日本约为7年。 政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险。 房地产投资区位（1）城市社会经济活动中的位置（2）在整体市场供求关系中的位置（3）在未来城市发展建设中的位置。 居住物业主要因素包括（1）市政公用和公建配套设施完备的程度（2）公共交通便捷程度（3）环境因素（4）居民人中与收入。写字楼物业 房地产投资分析技术 现金流量，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出月要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。 潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入。 空置和收租损失，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计入收入项目下，只有最终不予支付的租金才是实际的租金损失。 自动售货机、投币电话等获得的收入称噢其他收入。一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费。 净运营收益=有效毛