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目前商业开发项目操作主要分为两大类：一类，通过与政府对接获取项目信息、洽谈规划、拆迁成本等核心条款，通过正常招拍挂形式获取土地；另一类，通过政府与企业洽谈项目在建工程转让的形式，获取项目。下面分别以镇江大市口项目、青岛三星数码大厦项目进行案例分析： （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 本项目属于城市核心商圈商业升级改造项目，主要通过前期运作与政府协商明确规划指标、土地成本，成为托底竞买单位。政府自筹资金完成土地一级开发，我司设定竞买条件，实现项目净地带方案挂牌。 下面以项目实际开发环节、分工为例，进一步明确项目整体开发操作思路及注意点： 1、备选址获取及区位评估阶段： 根据集团下发的自建店规划，开展机会点排查；大区根据规划、电器连锁需求、未来趋势，初步明确可开发项目，通过现场考察及初步拜访政府获取项目详细信息，按照模板，制作备选址PPT启动图档评估流程，总部通过召开区位评估会议，明确项目下一步操作意见。 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 2、项目考察立项及初步研究阶段： 此阶段，由投资开发管理中心对口片区项目经理牵头，大区、置业体系协同参与，重点围绕项目规划设计的可行性、周边市场研究、开发合作意向达成三个方面，整体推进项目，具体注意点如下： （1）规划设计可行性： 通过进一步表达我司开发意向，并详细了解政府对此地块的开发意向、规划思路及其他操作要求，旨在获取地块红线图及政府的规划设计要求，以便尽快开展方案设计，在方案设计过程中要召开多次设计讨论会，咨询我司规划顾问及相关领导建议，进一步完善方案设计，论证项目方案可行性及需洽谈要点； （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （2）周边市场研究： 按照总部下发市场调研模板，详细开展市场调研，重点围绕项目周边商业、办公、住宅、公寓、酒店市场概况开展，旨在通过市场调研，形成项目初步定位； （3）开发合作意向达成： 此阶段最终目的，旨在通过快速的规划及市场初步研究，进一步判断项目可行性及规划方面洽谈要点，以便尽快安排集团高层拜访，实现项目锁定，签订合作备忘录，并明确政府与我司项目双方对接人。 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 3、详细可行性研究及谈判阶段： 由于我司商业项目属于成熟区域，基本都涉及拆迁，此阶段第一步，旨在通过物业查产、拆迁测算、项目整体投资测算，与政府多轮洽谈，明确我司可接受成本及压缩政府报价；第二步，通过集团高层与政府洽谈，最终锁定成本并提出相关优惠政策要求。具体如下： （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （1）物业排查： 通过与政府共同组成调查组，通过房产局、国土局、现场物业排查、内部红线CAD图测算、与产权单位交流以及政府委托评估机构等多种途径，了解地块现状物业类型、面积、结构、经营业态等，旨在目的通过排查与政府进一步就拆迁面积基数进行统一，缩小双方的评估差距范围，明确洽谈要点。 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （2）拆迁评估测算： 一方面，我司根据物业排查获取物业信息开展内部拆迁成本评估测算工作；另一方面，同步要求政府提供拆迁成本初步评估（案例：镇江市经贸委向我司提交镇江中兴房地产估价有限责任公司、南京大陆估价师事务所有限责任公司拆迁成本估价报告），并对比，找出双方评估差距，明确洽谈要点； （3）拆迁安置方式： 此阶段与政府共同就被拆迁单位的回迁安置、职工安置和后续工作等方面进行沟通，形成备忘录，就项目的拆迁安置方式、途径等达成共识，确保双方评估形成统一口径。 （一）正规招拍挂获取项目：镇江大市口项目 （4）拆迁成本谈判： 在基本统一拆迁面积、安置方式的基础上，双方评估拆迁成本最主要的差距是商业租金取值及大商业、小商业问题、物业用途及评估技术参数取值、测算技术路径、方法等（资本化率、空置率），期间通过多轮不同层面人员谈判、项目整体投资测算分析及内部汇报讨论，最终形成我司内部可接受的成本价格及政府最低可接受价格差距及主要差异原因分析，报集团领导。（案例：如镇江项目通过与政府及委托评估机构围