紫光华庭项目整体定位及物业发展建议.ppt

天津紫光华庭项目定位报告及物业发展建议 谨呈: 天津千宇房地产开发有限公司 目录 研究思路 项目位置 项目界定 南楼片区——传统居民、政务集中、商业商务居住功能融合 南楼为天津传统的商业区，以南楼商场为标志，目前区域除保持具有民俗特色的商铺外，又新增了家世界、新澳购物等新型商业； 政府部门云集，周边分布有天津市人民检察院等政府部门； 金融机构众多，包括华夏证券、国信证券等 区域各项功能融合，相互协调，均衡发展 项目界定 项目地块分析——区域位置分析 城市感强：南临围堤道（城市中环），东西各临城市主干道：解放南路和大沽南路，对面为天津的标志性建筑——天津日报社； 交通便利：多条城市主干道交汇，快速、公共交通极其便利； 配套丰富成熟：区域不仅具备生活必备配套，而且还有层次丰富的精神文化类配套。 展现出城市中心区的独特魅力 地块的经济技术指标及规划限制条件 地块面积小，除南面为城市道路外，其余三面均是原有建筑； 地块形状规则； 容积率3.0； 住宅比例：＞85%，为典型的以住宅为主的项目； 项目界定 研究思路 客户目标 研究思路 我们对近三年来本区域的价格走势与天津整体市场的走势进行综合对比分析； 在较为保守的预计下，假设各区域2005年的增长率保持在15%的情况，计算出本区域2005年的价格平台为6300元/平米 研究思路 房地产价值构成 案例1：充分挖掘地段价值，以产品创新实现价格的提升 丽水嘉园和棕榈泉同处于朝阳公园区域，与朝阳公园均一路之隔，地段价值几乎相同。 丽水嘉园产品品质差，最高价仅售7000元/平米，仅实现地段价值 棕榈泉国际公寓在充分挖掘地段价值的情况下以高品质产品实现了价格的提升，最终实现19000元/平米的高价 案例2：丰富的人文价值赋予项目巨大的价格想象空间 研究思路 机会分析 天津城市经济近年加速增长将表现为房地产业高速发展 天津城市住房需求释放强劲，近期将保持对房地产市场刚性拉动 城市拆迁速度开始放缓，拆迁安置住房需求的滞后性大规模释放为市场带来刚性需求 1998年至2003年间，天津城市居民人均可支配收入的年均涨幅为7,7％。而同期房价上涨3％－5％，收入与房价涨幅相比较为合理 天津房地产市场供需和价格处于高速增长时期 需求扩大拉动了房地产业的大发展，受海河开发和路桥建设带动，房地产开发投资大幅增长。 价格逐年上涨的同时，销售量也稳步增长。 城市发展速度加快，都市特征日益明显 自2002年起天津市基础建设力度大幅增强：固定资产投资出现飞跃、路桥建设增速惊人，城市面貌发生巨大改变。 河西区政府大力投入，区域发展速度快，区域形象迅速改变 南楼地区是河西区三区规划建设的“商贸商务区”中的重点区域 搭建大沽南路商业街构架，并扩展海河服务型经济带和解放南路物流带建设，完善区域内商业设施布局 规划建设大沽南路立交桥、解放南路立交桥均在本项目区域内 恒华大厦、恒华商厦、龙云商厦和麦格里商厦等标志性建筑已初步形成 外部机会分析小结 机会分析 区域土地稀缺，供给量小 项目数量少，区域内在售新项目仅有6个； 项目规模小，多数在10万平米左右； 市场整体供应量小，2004年度上市量仅为20万平方米。 产品建筑形式单一，户型区间相近 产品形式以多层、小高层板式住宅为主。 主流户型 两居：100-110、 110-120 三居：130-140、 150平米左右 区域项目性价比较低：较差的产品素质与较高的价格不相匹配 区域市场价格平台约为5500-6000元/平米，在天津市处于较高水平； 价格较为平均，高低端之分不明显； 区域项目目前均还处于关注户型的开发阶段，项目的整体品质还处于相对较低的水平 客户均来自于河西区，并以本区域内的地缘性客户为主，有较强的经济实力 区域客户较强的支付力保证了各项目较好的销售速度 区域内正常的销售速度为30-40套/月。 内部机会分析结论 机会分析 成熟市场：不同区域的独特价值形成多种物业价值体系 城市的发展历史和规划建设形成多个承担不同城市功能的区域 根据不同的资源条件各区域具有各自不同的区域地段价值 在成熟的市场条件下，各种物业形成各自的价值体系以实现最大的收益 不同的区域价值形成不同物业价值体系 天津高端项目分布格局——扫描其他能够实现高价格的区域 天津的高端项目分布在海河以南，并均存在于认知度较高的城市中心行政区：和平、南开、河西三区 各个板块依托的资源条件各不相同 传统城市核心区 板块关键词 城市核心 稀缺土地资源 代表项目 富顿广场 天江格调 梅江南片区 板块关键词 大面积的稀缺生态资源 与城市中心的便利交通 低密度 代表项目