产权式酒店之合同法律关系的研究.docVIP

产权式酒店之合同法律关系的研究 　　一、产权式酒店概述 　　产权式酒店是一种兼具房地产业、旅游业与酒店业特点的房地产投资新模式，是指客房产权人分割购买每一单位客房，酒店产权人取得其它配套经营性用房及设施的所有权，并交由酒店管理者统一经营管理而获得收益的一种酒店。此外，酒店产权人还可以获得酒店免费赠送的相当时间的使用权。就法律角度而言，产权式酒店中出现了两大类法律关系: 第一种类型为物权法律关系; 第二种类型即合同法律关系。第一种类型的法律关系主要涉及客房产权人和酒店管理者对于各自的专有部分的专有权以及酒店其他共有部分的共有权。而合同法律关系则相对复杂，主要有发生于开发商与投资者之间的客房买卖合同关系，还有酒店管理者与产权人之间因经营管理而产生的合同关系。综上，产权式酒店的法律关系当事人的主体当然无出其外: 开发商、投资者以及酒店管理者三方。 　　但是，产权式酒店在我国发展时间极短，在短短十几年的发展时间里，产权式酒店就引发了一系列问题。首先，也即最重要的一点是我们国家还缺少专门规制产权式酒店的法律，有些地方法规、政策明确支持产权式酒店，而例如北京、上海等地对产权式酒店或禁止或限制，所以产权式酒店的合法性问题一直是学界争论的焦点。其次是法律关系不明确，上文提到产权式酒店产生了两类法律关系，然而由于法律法规的缺失，开发商、投资者以及酒店管理者之间的法律关系相对模糊，没有统一的性质界定和标准，只能靠双方当事人自行约定。法律关系不明确的一个后果是当事人双方权利义务不明确，也容易导致权利义务失衡，损害当事人的利益。再次是诚信问题，自从我国第一例产权式酒店纠纷产生开始，开发商的诚信问题就一直是人们争议的焦点。实践中，开发商单方违约、抽逃资金、虚假承诺等损害消费者利益的事件屡见不鲜。种种问题无不阻碍着产权式酒店的健康发展。 　　不少学者曾发表过文章对产权式酒店的合法性进行阐述[1]。笔者亦同意产权式酒店具备合法性这个观点。产权式酒店的合法性确认是影响其在我国发展的首要因素。在此前提下，我们更应该去探讨产权式酒店之中的法律关系，明确双方当事人的权利义务，杜绝开发商不诚信等行为，从而保障产权式酒店在我国的健康发展以及更好地维护投资者的利益。下文探讨的是产权式酒店中出现的合同法律关系，以期明确双方当事人的权利义务，更好地维护产权式酒店的发展。 　　二、开发商与投资者的买卖合同关系 　　产权式酒店中出现的第一个合同法律关系，是产权式酒店客房销售时开发商与投资者之间的酒店客房买卖合同法律关系。此合同法律关系相对明确，在学界尚无大分歧。此外，在目前尚无明确、统一的规范产权式酒店的法律法规的前提下，可以参照适用《合同法》、《商品房销售管理办法》以及《城市商品房预售管理办法》等相关规定。一般的商品房买卖中，买卖双方的义务比较单一。买方的义务是支付商品房价钱，卖方的义务是交付房屋所有权及瑕疵担保责任即可。理论上产权式酒店客房也属商品房的范畴，所以酒店客房买卖合同也应当受商品房销售的相关法律法规的约束。但是产权式酒店客房买卖合同毕竟不同于一般的商品房买卖合同，开发商( 即出卖人，下同) 与投资者( 即买受人，下同) 签订的买卖合同应为《产权式酒店客房买卖合同》，该合同应与一般的《商品房买卖合同》有所区别，当然，其中买卖双方的权利义务也应当有所不同。 　　( 一) 投资者的权利义务 　　1. 投资者的权利。投资者支付了酒店客房的价款后，自然拥有该酒店客房的所有权。而酒店客房所有权的真正转移需要过户登记，所以，投资者自然有权要求开发商按期去房屋登记机构进行登记，将该酒店客房过户给自己，以便使投资者拥有酒店客房的完整的所有权。酒店客房一经登记，投资者即享有所有权。那么，投资者自然也可以按照自己的意愿将该酒店客房转让给他人，或者将该客房抵押给第三人。但如果投资者这样做，将对产权式酒店的经营产生较大影响，其权利义务也会相应地发生变化，本文将在下文中具体阐述。 　　2. 投资者的义务。显然，《产权式酒店客房买卖合同》中的买受人的义务与一般的买卖合同中买方的义务一样，通常比较单一。投资者的义务就是向开发商支付该酒店客房的价款即可，逾期应当承担违约责任。 　　( 二) 开发商的权利义务 　　1. 开发商的权利。民法理论认为，在一个法律关系中是存在相对应的权利义务的，且一个法律关系中的权利义务在量上是相等的。也即，法律关系当事人一方的权利对应另一方的义务，一方的义务对应另一方的权利。那么，在开发商与投资者的买卖合同关系中，开发商的权利就是要求投资者按期支付客房价款，并在投资者逾期交付房款时要求其承担违约责任。 　　2. 开发商的义务。开发商的义务一般来说比较复杂。产权式酒店跟一般的商品房不同，投资者购买酒店客房主要不是为了自身居住，而是为了获取其中