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第九章 城市土地储备与经营 第九章 城市土地储备与经营 9.1 城市土地经营 9.2 城市土地储备概述 9.3 我国城市土地储备的基本运作模式 9.4 城市土地储备对土地市场的影响 9.1 城市土地经营 9.1.1 城市经营的概念 9.1.2 城市土地经营的基本内涵 9.1.3 城市土地经营的原则 9.1.4 城市土地经营与土地储备制度 9.1.1 城市经营的概念 城市经营：就是运用市场经济手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生存资本、人文资源及其相关延伸资本进行集聚、重组和运营，其实质是将城市作为特殊商品，运用经营手段，实行城市资源合理配置。 城市经营的要素：包括土地、景观、旅游等自然资源，城市基础设施等有形资产，城市形象等无形资产，城市文化及历史遗产资源，人力、企业、制度资源等。 9.1.2 城市土地经营的基本内涵 城市土地经营：就是在政府的宏观调控下，建立公开、公平、公正的有形土地市场，运用市场经济手段，将城市土地转让、流转进行市场化运作，实现最佳经济效益、社会效益和生态效益，并将所获得的土地效益用于城市建设，走出一条以地建城、以地兴城的城建新路。 城市土地经营真正按照资产经营的一般原理，考虑土地的保值和增值，是近年来才认真研究和实施的。它是随着我国社会主义市场经济体制改革的不断完善，经营城市理念建立起来之后才提出来的。其重要标志是我国建立了城市土地储备制度和机构。而且，城市土地经营是一项系统工程，需要各方面的配套和协同。 9.1.2 城市土地经营的基本内涵 （一）城市功能的优化是城市土地经营的提前 （二）城市规划是提升城市土地经营效率的基础 （三）严格执行建设用地供应总量、阶段和区位控制制度是经营城市土地的关键 （四）健全和完善城市土地交易制度是城市土地经营的重要条件 9.1.3 城市土地经营的原则 （一）统一经营原则 （二）统一开发原则 （三）市场化运作原则 （四）可持续发展原则 9.1.4 城市土地经营与土地储备制度 建立科学的经营模式和制度是搞好城市土地经营的关键。从政府角度来看，城市土地经营的关键环节是城市土地来源和城市土地供应。 为了实现城市土地的可持续经营，必须构建城市土地经营的蓄水池，控制城市土地供应源头。城市土地经营的蓄水池就是城市土地储备制度。 从现状来看，有必要在城市土地储备制度的基础上，进行城市土地供应方式改革，建立城市土地的招、拍、挂供应制度，以市场机制供应土地，为投资者取得土地创造公平、公开、公正的竞争环境。 第九章 城市土地储备与经营 9.1 城市土地经营 9.2 城市土地储备概述 9.3 我国城市土地储备的基本运作模式 9.4 城市土地储备对土地市场的影响 9.2 城市土地储备概述 9.2.1 我国城市土地储备制度的产生 9.2.2 城市土地储备制度的法律基础 9.2.3 城市土地储备的实施 9.2.4 土地储备的融资方式 9.2.1 我国城市土地储备制度的产生 美国和欧洲许多国家 “土地银行”（land bank） 中 国： 1996年，上海建立我国第一家土地收购储备机构。 2001年4月30日，国务院发出《关于加强国有土地资产管理的通知》，明确指出：“为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。” 2002年，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），明确规定：“自2002年7月1日起，全国范围内凡商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖、挂牌等方式出让国有土地使用权。” 《土地储备管理办法》 9.2.2 城市土地储备制度的法律基础 （一）土地储备制度符合法所追求的“秩序”这一基本法律价值 （二）城市土地国家所有是我国城市土地储备制度实施的重要保证 （三）公共利益性是城市土地储蓄制度在土地征用上的法律基础 （四）城市土地储蓄制度中的公共利益与个体利益的关系 9.2.3 城市土地储备的实施 （一）土地收购 （二）土地储备 （三）土地供应 （一）土地收购 土地收购是指根据城市政府授权和土地储备计划，土地储备机构收购或收回市区范围内国有土地使用权的活动。 1.土地收购对象 土地收购 2.土地收购的工作程序 3.土地储备的收购方式 4.土地收购补偿费的计算 1.土地收购对象 根据《土地管理法》等相关法律法规的规定，通常下列10类土地必须通过统一收购进入土地储备体系: 市区范围内的无主土地； 政府待征的土地； 土地使用期限已满被市土地管理部门依法收回的土地； 土地管理部门依法收回荒芜、闲置的国有土地； 土地违法案件经依法查处、被土地管理