20070626御临门温泉别墅营销执行报告.pptVIP

媒体推广——网络实施无所不在，立体网络 实施目的：通过网络的信息传递特点，大范围传播项目信息，获取游离客户关注。 时间：2007年7月20日—2007年11月4日 实施方式：在深圳搜房网、房地产信息网上刊登项目详细信息，但不发广告，通过和深圳项目的对比，凸显项目优势资源，利用深圳房地产高价格、促使购买力外溢的现状，形成客户对项目的关注和购买。 组织形式：客户来深圳营销中心咨询或电话咨询。 活动费用：20000元整 媒体推广——报纸媒体：集中造势 特报报眼 时间：8月2日出街 费用：约6万 主题：“御临门温泉产权别墅8月4日盛大揭幕发售” 特报软文 时间：7月30日出街 费用：向特报争取免费 主题：稀缺资源项目投资价值判定 温泉产权别墅稀缺资源中的稀缺资源。 营销费用预算 类型 内容 预算 比例 销售物料 楼书、折页…… 7.13万 10％ 现场包装 深圳租金、装饰…… 23万 32.33％ 媒体推广 短信、直邮、报纸、 …… 17万 23.89％ 活动营销 …… 20万 28.12％ 其它 4万 5.63％ 异地总体推广费用占销售额1.5%1.5%=71.13万 总销售额估计为： 住宅约4889×9700元/ 平米以上费用不包括样板房\售楼处等硬件设计、装修 及包装费用 项目营销总控图 营销节点 工程进度 营销活动 推广费用 7 8 9 10 11 1 2007年 2007年 深圳分展场 “后发河源－潜力无限”论坛 “素肌”温泉体验月 小计60.37万 入伙 内部/立面 媒体推广 网络 20万 15万 报纸 15万 众厦看楼车 样板房开放，温泉摄影展开办，项目现场体验营销 10万 热销期 销售进度 13套 15套 6套 2套 巴厘风情体验两日游 开盘期 河源户外路牌/短信/直邮/网络 温泉展 尾盘期 “成功—健康”论坛 巴厘岛风情节 营销总流程 获得信息 深圳展场 决定购买 老带新 卖场气氛及促销工具 客户组织 现场体验 体现项目形象 保证展场访问量 温泉/现场/样板房体验 老带新奖励 客户顺利到达项目现场 目 录 项目营销总策略； 项目营销思路； 目标客户群体判定 推广策略及营销思路 营销核心问题研判 核心价值提炼； 目标客户定位； 营销其他 收益点分析； 售价技术分析； 操作模式； 入市时间点研判； 项目包装； 活动推广； 媒体推广； 费用预算； 总控图； 营销总流程； 项目返租收益——项目现在经营条件 房型 标准价格 平均折扣价格 入住率 温泉标准房 780元 7.5－8折 50％ 园景标准房 880元 泉景高级房 980元 标准温泉 别 墅 2500元 7.5折 35％ 高级温泉 别 墅 3500元 加?? ?? ?床 150元 户型 面积 套数 A户型（标准别墅） 79.5 16套 B户型（高级别墅） 163 19套 C户型（豪华别墅) 250-280 2套 项目返租收益——收益分成 分成比例：40％经营成本，60％业主 标准温泉别墅： 税前经营年收入：2500元/天×30天×12月×35 ％×0.75 ＝23.625万 税前业主收益： 23.625 ×0.6＝14.175万 税后业主净收益：14.175万（1－20％税率）＝11.34万 高级温泉别墅： 税前经营年收入：3500元/天×30天×12月×35％ ×0.75 ＝33.075万 税前业主收益： 33.075 ×0.6＝19.845万 税后业主净收益：19.845万×（1－20％税率）＝15.876万 豪华温泉别墅： 暂未投入使用 项目反租收益： 以平均房价9700元／平米计算: 标准温泉别墅每套84万，年平均纯收益13.5％。 高级温泉别墅：每套平均总价158.1万，年平均纯收益10.04％ 项目返租收益︰——反租模式研判 年限：产权返祖年限建议更改为15年 回报模式一：（纯分成） 别墅反租，按照酒店经营收入，业主和酒店经营者6 ：4分成，酒店统一管理反租物业，保证每套别墅入住率基本相同，入住情况网上公示，业主可以随时查询，业主收益根俊市场情况变动，发展商不提供最低受益率保障。 优劣势：优势：操作简单，发展商操作风险低。 劣势：业主收益不稳定，不利于坚定业主投资信心。难