谘询文件建议修订《物业转易及财产条例》(第219章).doc

諮詢文件建議修訂《物業轉易及財產條例》(第219章)關於由法團簽立的物業轉易文件 引言 香港律師會就《物業轉易及財產條例》(第219章)提出修訂建議，以修正關於法團所簽立物業轉易文件的問題。本文件旨在就有關修訂徵詢意見，同時闡釋現行法例、律師會提出的問題、有關問題的歷史背景、律師會就建議修訂提交的意見書，以及政府的初步意見。 I 現行法例下存在的問題 現行法例 2. 一般來說，在文書上加蓋法團印章，必須由該法團兩名董事執行和核簽。這是有關公司和物業轉易實務的原則。不過，有些法團的組織章程細則可規定只需一名簽署人，或可由董事局授權以其他方式簽署。 3. 《物業轉易及財產條例》第20(1)條規定，如果在文件所加蓋的印章有兩名訂明身分或職位的簽署人簽署以示真確，而這兩人分別具有第20(1)條指定的必需身分或職位(即該法團的秘書或其他常任人員聯同該法團董事局或該法團其他管理組織其中一名成員，或該董事局或該管理組織其中兩名成員)， 4. 該條例第23條規定，文書如看似妥為簽立，須推定為已妥為簽立，直至相反證明成立為止。 5. 關於單一董事當如何簽署才可引發第23條的推定，有一名評論人曾發表文章(Philip Smart的《》，《》，“直接”和“間接”兩類。 “直接”條文是指特別指明授權給指定人士簽署(例如兩名董事，或一名董事聯同秘書，或主席一人，或總經理一人，或一名董事)。“董事”)，便足以引發第23條的推定。 7. “間接”條文並沒有特別指明可簽署的人，只是任憑董事局自行以決議方式決定授權何人簽署。就這類“間接”條文而言，為了引發第23條的推定，有關文書必須在表面上顯示董事局確曾行使權力，授權有關人士在文書上簽署。假如該文書上沒有這種陳述，必須出示董事局的決議或其他的授權證據，以證明文書妥為簽立。 問題 8. 律師會指出，鑑於對第23條的效力有明顯的誤解，以往許多法團簽立的物業轉易文件都是由單一董事核簽，但這樣的核簽方式可能現已無法證明或推定該文件妥為簽立，結果是許多賣家無法證明其物業有妥善的業權。 背景 9. 在1990和1991年，律師會就法團根據該條例第20和第23條簽立文件的約束力一事，徵詢倫敦一名御用大律師的意見。 10. 律師會特別關注的是， 11. 倫敦的御用大律師認為，法團簽立的轉讓契據只由一人核簽可引發第23條的推定，但該法團的組織章程細則必須有下列其中一項規定－ 只需要一名簽署人；或 需要兩名簽署人，但董事局可選擇授權以其他方式簽署。 12. 就第一項規定而言，御用大律師認為，如果已在文件內述明簽署人的身分，而該身分正是章程細則所訂明的有關身分(如有者)，“看似”已獲有關人員妥為簽立；即使文件內沒有述明有關身分，這規定仍然適用，因為只要出示章程細則便可證明只需要一名簽署人，所以文件“看似”已經妥為簽立。至於第二項規定，御用大律師認為第23條已免除要出示董事局授權的決議作證明的規定，因為有關章程細則明確表明董事局可授權由一人核簽見證加蓋的印章，而有關章程細則可供取閱。在這種情況下簽立的契據沒有明顯缺失，因此是一份看似妥為簽立的文件，並可推定為已妥為簽立，直至相反證明成立為止。在上述兩種情況下，只有在未能出示組織章程細則以證明只需一人簽署的情況下，才有需要出示董事局的決議。 13. 不過，1991年以後的案例都傾向於確立：第20條沒有涵蓋的文件，不能視為屬第23條的看似妥為簽立的文書，除非該文件述明章程細則規定董事局可以決議方式授權有關董事簽署契據，或假如沒有這項聲明，則出示有關的授權決議，以資證明(Hillier Development Limited v Tread East Limited [1993] 1 HKC 285; Wong Yuet Wah Mandy v Lam Tsam Yee [1999] 3 HKC 268; Lim Siu Chun v Billion Light Investment Ltd [2000] 2 HKC 621)。另一方面，在Grand Trade Development Ltd v Bonance International Ltd [2000] 4 HKC 57案中，原審法官裁定第23條適用，因為契據已經加蓋公司印章，以及(在沒有明示規管條文的情況下)有關的兩份轉讓契看似已經妥為簽立。此外，在Chan Sai Hung v Well Develop Ltd [2000] 4 HKC 50案中，法庭裁定第23條適用，儘管案中沒提述證據，以支持文書看似已經妥為簽立。 14. 詮釋第23條時所出現的矛盾，法庭已予解決，並採納了較狹義的解釋。在Grand Trade Development Ltd v Bonance International Ltd [2001] 3 H