华县永安城 项目可行性研究报告.doc

华县永安城 项目可行性研究报告 编制单位：陕西天鸿工程咨询有限公司 编制日期：2010-08-15目 录 第一章 总论 1 1.1项目概况 1 1.2项目编织依据 3 1.3可行性研究结论 3 第二章 项目建设背景及市场分析 5 2.1项目建设背景 5 2.2项目建设的必要性 9 2.3项目SWOT分析 10 第三章 市场分析及项目定位 12 3.1华县房地产市场分析 12 3.2项目综合定位 16 3.3项目价格定位 17 第四章 项目建设条件 20 4.1 项目建设地址 20 4.2 项目建设自然条件 20 第五章 项目规划 22 5.1设计依据 22 5.2规划目标和规划原则 22 5.3项目建设规模及具体设计方案 24 5.4项目技术指标 37 第六章 项目施工进度 39 6.1.项目进度安排的依据 39 6.2施工进度安排的原则 39 6.3项目实施进度安排 40 第七章 工程招投标方案 41 7.1招标原则及依据 41 7.2招标范围 42 7.3招标组织形式 42 7.4招标方式 43 7.5招投标相关要求 43 7.6评标委员会的人员组成及资格要求 43 7.7招标备案 44 7.8招标流程图 45 第八章 投资估算 46 8.1 项目总投资估算依据 46 8.2 项目总投资估算原则 46 8.3 项目总投资估算 46 8.4资金来源 48 第九章 财务评价 49 9.1 财务评价原则 49 9.2 财务评价基础数据与参数选择 49 9.3 财务盈利能力分析 50 9.4 结论 51 第十章 不确定性分析 53 10.1 盈亏平衡分析 53 10.2 敏感性分析 54 第十一章 环境影响评价 57 11.1 编制依据 57 11.2 建设期环境影响分析 57 11.3环境保护措施 59 11.4项目运营期的环境保护 61 11.5 消防措施 62 11.6环境影响评价 63 第十二章 风险分析 64 12.1风险分析 64 12.2 风险评估与对策 66 12.3小结 68 第十三章 建筑节能设计 69 12.1项目节能采用的标准和规范 69 13.2项目节能设计 69 第十四章 项目的营销方案策划 73 14.1营销策略要点 73 14.2 营销推广方式 74 14.3 各期的营销策略 74 14.4 实施细则 75 14.5 场地布置 77 14.6 自筹式传播媒介 78 14.7 人员促销 79 第十五章 结论 80 15.1项目综合评价结论 80 15.2项目建议 80 第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 华县永安城开发建设项目。 1.1.2项目位置 华县永安城建设项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。 1.1.3建设单位 项目建设单位为华县永安房地产开发有限公司。 1.1.4项目负责人 王延安。 1.1.5建设内容及规模 项目占地面积154.2亩（102800.05平方米），建筑总面积207500万平方米，其中：住宅建筑面积100300万平方米，商业建筑面积107200平方米。住宅包括：两栋小高层为27294 m2住，多层为62176 m2，办公、车库为10830 m2；商业包括：商业步行街建筑面积19294.1㎡，综合商业体建筑面积29904.5㎡,沿街商业23641.2㎡，写字楼等经营性商业34360.2㎡。 1.1.6总投资及资金来源 项目总投资估算总计为20989万元，资金来源：永安房地产开发有限责任公司自有资金8791.9万元，银行借款6000万元，销售收入再投入6197.1万元。 1.1.7项目实施进度 永安城项目建设期为29个月，即从2010年8月份开始建设，到2012年底建设完成。 1.1.8主要技术经济指标 表1-1主要技术指标 财务评价指标 计算结果 评价标准 是否可行 全部投资财务评价指标 税前财务净现值 20796.2万元 0 是 税前内部收益率 35.62% 12% 是 税后财务净现值 15123.6万元 0 是 税后内部收益率 30.02% 12% 是 投资回收期 2.38年 ＜10年 是 年投资利润率 44% 是 全部投资财务评价指标 税前财务净现值 20969.3万元 0 是 税前内部收益率 40.42% 12% 是 税后财务净现值 15296.7万元 0 是 税后内部收益率 34.29% 12% 是 借款偿还期 1.52年 ＜3.5年 1.2项目编织依据 1、《投资项目可行性研究报告研究指南》 国家计委办公厅（2004.10）； 2、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 3、《陕西省建