首汽大厦项目可行性研究报告.doc

PAGE 1 PAGE 33 目 录 概论 项目基本情况 项目地点和建设条件 项目建设规模和内容 物料消耗、供应和环保 市场分析 投资估算和资金来源 建设方式和建设进度 项目财务分析 结论  第一章 概论 项目背景 随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，北京市房地产开发业经过近十年的发展已经成为我市经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，我市住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着我国加入世界贸易组织的日益临近、北京申请举办2008年奥林匹克运动会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，我国各地区之间及与与世界各国的各种交往活动日趋增多，首都北京作为中国的窗口必将发挥越来越重要的作用，这就使北京市高档写字楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。 为适应社会主义市场经济发展的要求，促进北京城市建设及经济发展，北京首汽房地产开发公司计划利用首汽集团现有位于北京市西城区月坛北街14号院场地开发建设包括高档写字楼、高级住宅楼、商务公寓以及各种附属配套设施在内的综合性物业。 首汽集团现有场地为首汽集团下属6家企事业单位的生产、生活和办公场所，由于年久失修、设备陈旧，已无法继续使用。经请示，集团公司决定利用现有场地开发首汽大厦工程，现集团全权委托下属单位首汽房地产开发公司负责本项目开发建设事宜。 本项目原为首汽房地产公司与香港首业投资有限公司拟议合作开发的综合性项目，项目建议书及可行性报告于1994年11月经北京市计委京计基字[94]1401号文批复（见附件一）。由于合作港方未能履行合作合同的约定，首汽房地产公司于己于1999年6月依据原合同条款向中国国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁，并于同年9月获得了解散合作公司的仲裁书。本着充分利用此项目用地的土地价值，促进国有企业发展的宗旨，首汽房地产公司计划以企业自筹资金方式项目继续开发此项目，并对原建设方案进行了调整。初步设计方案已由首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会以首规办规字[1998]第061号文件及北京市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书（2000-规审字-0399）；（见附件二）批复同意；2000年2月市计委对首汽大厦项目可行性报告进行了批复（京计商字[2000]第100号）， 二、本可行性研究报告编制依据 北京市旅游事业管理局《关于首汽集团月坛北街新建综合业务楼立项的请示》。 2、北京市计划委员会《关于首汽集团兴建综合业务楼项目建议书（代可行性研究报告）的批复》（京计商字[1996]第539号）。 首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关于首业大厦的初步设计的批复》（首规办规字[1998]第061号）。 北京市城市规划管理局《规划设计条件通知书》（95）规条字12号。 北京市城市规划委员会下发的审定设计方案通知书（2000-规审字-0399）； 北京市计委《关于首汽大厦项目可行性报告的批复》（京计商字[2000]第100号）； 国家及北京市关于房地产开发建设的有关法律、法规 第二章 项目基本情况 项目名称 首汽大厦（以下简称“本项目”） 二、项目类型 本项目为包括写字楼、公寓及附属配套设施的综合性开发工程，项目建成后将进一步满足首都市场对写字楼和高级住宅楼的需要，为广大客户提供良好的商住环境。 建设地点 本项目位于北京市西城区月坛北街14号，现首汽集团生产、业务用房。（具体位置见附图） 建设单位背景 单位名称 ：北京首汽房地产开发公司 注册地址 ：北京市密云县鼓楼东大街2号 注册资金 ：4000万 法定代表人：刘东才 职务 ：总经理 为贯彻落实党的十四大关于深化改革加快发展精神，尽快使首都汽车公司向社会主义市场经济的经营机制转化，提高在市场的竞争力，借改革的春风和良好的社会、投资环境，充分发挥首都汽车公司资金、人才、场地等各方面的优势，为北京现代化城市建设服务，经北京市城乡建设委员会[93]京建开安第037号文批复，首都汽车公司于1993年2月成立了北京首汽房地产开发公司，注册资金4000万元。公司主营房地产开发及商品房的销售，兼营建筑材料、五金交电、机械设备、家具、装饰材料、制冷空调设备、房地产开发信息咨询。 公司成立六年来，首汽房地产公司不断发展壮大，现有土建、暖通、水电、监理工程师等专业技术人员15人，建筑工程管理工程师8人。已开发和拟建项目有朝阳区新源里“世方豪庭”高档外销公寓项目，总建筑面积130000平方米；三里屯写字楼项目10000平方米；华严北里