第八章 成本法及其运用.ppt

第八章 成本法及其运用 学习目标： １．了解成本法的理论依据、适用的估价对象、成本法的构成； ２．熟悉成本法的基本公式； ３．掌握重新购建价格的求取、建筑物折旧的求取。 第一节 成本法概述 一、成本法的含义 成本法是用估价对象的重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 本质，是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产价值，测算出的价格称为积算价值。 第一节 成本法概述 二、成本法的理论依据 生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。 从卖方看，房地产价格不能低于他为开发建设所付出的代价，包括必要支出和利润。 　　 从买方看，房地产价格基于社会生产成本，如果高于社会成本，则购买不合适，不如自己开发。 均衡点：卖方不低于开发建设已花费的代价，买方是不高于预计的重新开发建设的必要支出及利润，则可接受的共同点是正常的开发建设代价，包括必要支出及应得利润。 第一节 成本法概述 三、成本法适用的估价对象 成本法适用的对象：新开发的房地产，旧的房地产，在建工程，计划开发建设的房地产，很少发生交易而不适用市场法，没有经济收益或没有潜在经济收益而限制收益法运用的房地产，有独特设计或者只针对个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产，单独的建筑物或者其装修部分，房地产保险及房地产损害赔偿，房地产市场不活跃或类似房地产交易较少无法使用市场法的项目 。 不适用成本法的对象：建筑物过于老旧的房地产。 第一节 成本法概述 四、成本法估价需要具备的条件 自由竞争，商品本身可以大量重复生产。 注意事项：应采用客观成本而非实际成本；在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整；在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。 第一节 成本法概述 五、成本法估价的操作步骤 1.弄清估价对象的价格构成 2.测算估价对象重新购建价格 3.测算估价对象折旧 4.求取估价对象积算价值 第二节 房地产价格构成 一、房地产价格构成 1.土地取得成本 2.建设成本 3.管理费用 4.销售费用 5.投资利息 6.销售税费 7.开发利润 第二节 房地产价格构成 1.土地取得成本（3项） 土地使用权购买价格+买方缴纳的税费+可直接归属于该土地的其他支出 （1）征收集体土地的土地取得成本（7项） 土地征收补偿费+土地使用权出让金+城市基础设施建设费+相关税费+地上物拆除+渣土清运和场地平整费 土地征收补偿（4项构成）：土地补偿费（征收前3年平均产值6-10倍）+安置补助费（每人4-6倍，每公顷最高不得超过前三年平均年产值的15倍）+地上附着物和青苗补偿费+安排被征地农民的社会保障费用 注意：前两项之和不得超过前三年平均产值的30倍 相关税费（5项税费）：征地管理费+耕地占用税+耕地开垦费+新菜地开发建设基金+政府规定的其他有关费用 第二节 房地产价格构成 1.土地取得成本 （2）征收国有土地上房屋的土地成本 2011.1.21《国有土地上房屋征收与补偿条例》，原2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。《国有土地上房屋征收评估办法》2011.6.3出台 房屋征收补偿费（5项）:被征收房屋补偿费+搬迁费+临时安置费+停产停业损失补偿费+安置补助费 相关费用：房屋征收评估费+房屋征收服务费+政府规定的其它有关费用 第二节 房地产价格构成 2.建设成本 勘察设计和前期工程费，建筑安装工程费，基础设施建设费，公共配套设施建设费，其他工程费，开发期间税费 第二节 房地产价格构成 3.管理费用 是指房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出,一般按土地取得成本与建设成本之和的一定比例来测算。 第二节 房地产价格构成 4. 销售费用 指销售房地产的必要支出。分为销售之前发生的费用和销售同时发生的费用，一般按开发完成后的价值的一定比例测算。 第二节 房地产价格构成 5.投资利息 房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要的费用，都应计算利息。 包括土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用（四项），无论其是来自借款资金还是自有资金。借款要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即要考虑机会成本。 第二节 房地产价格构成 投资利息的计算 应计息项目（四项）：土地取得成本，建设成本，管理费用，销售费用（注：销售税费一般不计利息）