2016年住宅工程项目可行性研究报告.doc

第一章 总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 XX市XX住宅工程项目。 1.1.2项目地址 该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。 1.1.3城中村改造的意义 “城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。城中村城市的发展带来“脏、乱、差”等诸多问题也下了“治安差”等隐患。“城中村”改造是极其复杂的系统工程事关村民、集体、开发商、政府等多方利益。都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是速城市化中的新生体。城中村”改造成为我国彻底城市化的一个必然环节。 1、 “城中村”的类型及存在的主要问题 　　当前“城中村”在我国存在以下几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应许多管理关系不清、责任不明遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难城市发展的。 　　2、 “城中村”形成的原因 　　第一从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点从供给方看村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。 　　第二“城中村”土地未能及时收归国有宅基地制度的存在是造成“城中村”问题的根本原因。 　　第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。 　　第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。 　　3、“城中村”改造的必然性 　　第一改造“城中村”是推进城市化进程的迫切。城市对周边地区有较强的主导聚集力辐射力也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平提高。 　　第二改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍因此要建设现代化城市提高城市的品位和竞争力就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。 第三改造“城中村”也是加强社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施居民受教育程度普遍偏低就业困难不能适应城市发展的要求因此,改造“城中村”的物质环境加强社区建设更新居民的思想观念和提高其文明素质已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。 4、 “城中村”改造的作用 “城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在第一“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源第三“城中村”改造有利于提升城市形象第四“城中村”改造有利于拉动经济增长第五,“城中村”改造有利于推动社会进步。 XX小区分为南北两个独立组团，北部组团由1＃～5＃共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由6＃～9＃四栋18层高层住宅组成。 XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196㎡），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。 1.1.6主要建设条件 1、 供水 在XX道北侧有DN1000mm上水管线，本项目上水可从此干线引入。 2、 雨水、污水排放 XX道现有现状DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就进排入。 3、 供电 拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。 4、 供气 由XX道天然气管道线引入。XX小区项目内设天然气调压网站。 5、电信 本项目预计需装机容量为1500门的程控交换机，拟由当地电信部门解决。 1.1.7主要技术经济指标 XX市XX住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表1-1所示。 表1-1 项目主要技术经济指标一览表 序号 项目名称 单位 指标 备注 1 规划用地面积 ㎡ 58045 87.0675亩 2 建筑物占地面积 ㎡ 11029 3 总建筑面积 ㎡ 144075.04 3.1 地上总建筑面积 ㎡ 137