2011年土地估价师考试《理论与方法》备考讲义汇总.doc

2011土地估价师考试《土地估价理论与方法 　　一、考试大纲要求： 　　一、土地价格的概念 　　(一)考试目的 　　测试应考人员对土地价格理论的基本内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度。 　　(二)考试范围 　　1.土地价格概念 　　(1)土地价格的内涵与外延 　　(2)我国土地价格的形式 　　2.土地价格的主要特征 　　(1)土地价格是权益价格 　　(2)土地价格不由生产成本决定 　　(3)土地价格主要由土地需求决定 　　(4)土地价格呈上升趋势 　　(5)土地价格具有明显的地域性 　　3.土地价格的类型 　　(1)按土地权利分类：土地所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格和其他他项权利价格 　　(2)按土地价格形成方式分类：交易价格、理论价格、评估价格等 　　(3)按政府管理手段分类：申报地价、公告(示)地价等 　　(4)按土地价格表示方法分类：土地总价格、单位面积价格、楼面地价等 　　(5)按土地的存在形态分为：生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格 　　(6)按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格 　　(7)按土地价格使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等 　　(8)其他一些划分方法形成的土地价格 　　4.我国土地价格的主要类型 　　5.我国土地价格理论的发展历史 　　(三)考试基本要求 　　掌握：土地价格的定义，土地价格主要特征和我国土地价格的内涵; 　　熟悉：不同分类方式下的土地类别，我国土地价格的主要类型及土地价格的影响因素; 　　了解：我国土地价格理论的发展历史。 　　二、本章知识汇总: 　　1.1 土地价格概念： 　　从内涵上看，土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。购买土地实际上是购买土地的权利，也是购买一定时期的土地纯收益，土地纯收益现值的总和就表现为土地价格。不同的土地权利价格因带给购买者的收益不同而不同，在实际中表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。 　　我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，我国实行土地公有制，土地价格是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。它是以土地使用权出让、转让为前提、一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式，仅是土地所有权价格的一部分。但由于我国土地使用年期较长，一般都在50年左右，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。 　　1.2 土地价格的主要特征 　　1)土地价格是权益价格 　　土地不具移动性，其可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益。谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务，这种产品和服务的获得都是以土地权利的限定为基础。因此土地买卖实质上是土地权益的买卖。土地价格是土地权利和收益的购买价格。 　　2)土地价格不由生产成本决定 　　土地价格不是土地成本的货币表现，不依生产成本定价。由于土地是一种自然物，不是人类劳动的产物，所以没有价值，自身无所谓生产成本;并且人类长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此土地价格不由生产成本决定。 　　3)土地价格主要由土地需求决定 　　与一般商品的价格决定一样，土地价格也受土地市场的供给与需求共同决定。但是从宏观上看，土地的自然供给是一定的，土地经济供给的弹性很小，而社会经济发展和人口增加引致对土地的需求会不断变化，因此从长远和总体上看，需求是影响地价的主要方面。 　　4)土地价格呈上升趋势 　　首先，随着社会经济的发展和人口不断增加，由于土地的稀缺性，其供给弹性很小，对土地的需求总是持续增加的，致使地价不断上涨;其次，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。 　　5)土地价格具有明显的地域性 　　在地区性市场之间，因为土地位置的固定性，土地无法像其他商品那样可以到处移动，致使地价具有明显的地区性特征，各地域土地市场之间，很难相互影响，不能形成统一的市场价格;即使在同一地区城市内，土地的位置差别也决定了土地价格个别性明显，难以标准化，因而土地价格千差万别。 　　1.3 土地价格的类型 　　1)按土地权利分类 　　其中：在通常情况下,楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。在这种情况下，楼面地价与土地总价的关系为： 　　楼面地价=土地总价/总建筑面积 　　由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率的关系