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第五章 建设用地使用权制度 内容提要 第一节 建设用地使用权 第二节 国家建设用地使用权出让制度 第三节 国家建设用地使用权划拨制度 第四节 国家建设用地使用权的流转 第一节 建设用地使用权 1、什么是建设用地使用权？ 建设用地使用权人有权对国家所有的土地占有、使用和收益，可以在该土地上建造建筑物、构筑物及一些附属设施。 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。 2、建设用地使用权有哪些取得方式？ 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 3、取得建设用地使用权必须登记吗？ 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 4、建设用地使用权的期限有多久？ 5、建设用地使用权流转时有哪些限制？ 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。 《房地产管理法》第七条规定：“土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。” 土地使用权出让具有以下四个特征： (1)土地使用权出让方的唯一性和受让方的广泛性； (2)土地使用权出让是有期限的； (3)土地使用权出让是有偿的； (4)取得的土地使用权是一种用益物权。 二、土地使用权出让的程序 （一）出让计划的拟定与审核、批准 出让计划由土地管理部门拟订，经同级人民政府审核，报省人民政府批准。 (二) 出让方案的拟定 土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定。土地使用权出让方案包括出让块地的位置、出让用途、出让年限和规划条件。 三、土地使用权出让方式 出让方式有“拍卖、招标、挂牌”和协议出让四种。 《物权法》第137条第2、3款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让； 一）协议出让 　协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。 　 8.31大限让延续了21年的土地协议出让制度走到尽头，招标、拍卖、挂牌三种方式开始全面登上土地出让市场的舞台，整个行业行为规范和游戏规则发生了彻底改变。 二）招标 　招标出让是指在规定的期限以内，由符合规定条件的单位和个人，以书面投标形式，竞投某一块土地的使用权，由招标方择优确定土地使用者的出让方式。 　招标出让分为公开招标和邀请招标（限制竞争性招标）两种形式。招标出让的程序一般有招标、投标、评标、决标和签约、登记等环节。 三）拍卖 拍卖出让是指土地管理部门在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式。 拍卖出让土地使用权的程序是： 1．拍卖公告。发出拍卖通告：拍卖地块的位置、面积；拍卖地块的用途、年限；拍卖的规则；拍卖保证金的数额和支付方式；拍卖的地点、日期等事项。 2．拍卖。在规定的时间、地点，首先由主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限，宣布起叫价和增价规则及增价幅度。主持人连续3次宣布同一应价落槌表示拍卖成交。 3．签约。最高应价者为竞得人。然后由应价最高者与土地使用权出让人签订土地使用出让合同。 四) 挂牌出让土地使用权 发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 “挂牌期限届满按照下列规定确定是否成交： 在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交； 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人； 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。” 挂牌出让土地使用权的程序是： 1．挂牌公告。挂牌时间不得少于10个工作日。 2．竞买人报价。符合条件的竞买人填写