第五章土地使用权.pptVIP

三、土地使用权出租的程序 1、出租人提出出租申请 2、土地管理部门审查 3、发放土地使用权出租许可证 4、双方签订租赁合同 5、出租合同公证 6、办理出租登记 四、土地使用权租赁合同 １．订立土地使用权租赁合同的方式 （１）协议出租（２）招标出租（３）拍卖出租 ２．订立土地使用权租赁合同的程序??? ????（１）公告????（２）协商签约????（３）依法办理登记 3．土地使用权租赁合同的主要条款???????（１）出租土地的面积大小，所处的地理位置，四至的界限，周围的环境，基本建设情况，地上建筑和其它附着物状况，市政设施情况等标的条款。????（２）租赁期限，其最长期限是出让期限减去土地使用权出让合同生效后受让人已经使用的年限的余额。????（３）租金的标准及给付方式。????（４）土地使用规则，符合使用权出让合同所规定的建设条件和土地使用规划，不得任意改变。如确实需要改变，依照法定程序，由出租人向土地所有者或其代表提出申请。????（５）合同的担保方式。????（６）违约责任的条款。????（７）纠纷的解决方式。 4．土地使用权出租方的权利义务 （1）监督承租方依据合同约定使用土地。对于承租方擅自改变用途的有权收回土地使用权 （2）不得妨碍承租方对土地行使正当权利，包括建造建筑物活动 （3） 5、承租方的权利义务 不得将土地使用权转让、转租、抵押??????? 五、土地使用权的抵押 土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。 通过土地使用权抵押，债权人（抵押权人）可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。 （一）土地使用权抵押的特点 1、出让、转让的合法土地使用权，并已办理土地登记手续，可以抵押 2、抵押权设立时不发生土地使用权转移，只有债务人（抵押人）不履行债务时，抵押权人才可依法处分土地使用权，此时发生土地使用权转移 3、土地使用权抵押时，地上建筑物和附着物随之抵押 4、土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定 5、土地抵押后再转让时，应告知抵押权人 （二）土地使用权抵押的程序 1、抵押人提出抵押申请 2、土地管理部门审查 3、地价评估 4、土地管理部门确认地价，核准抵押 5、签订抵押合同 6、15日内申请抵押登记，核发《土地他项权利证明书》 案例 一、土地使用权存续期限 根据《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限分三种： （1）居住用地70年； （2）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地50年； （3）商业、旅游、娱乐用地40年。 第六节 土地使用权终止 二、土地使用权终止 土地使用权终止指土地使用权依法设定后，因某种法律事实的出现造成土地使用权的结束或停止。 土地使用权终止分为土地使用权收回和土地使用权终止。 土地使用权收回是指出现某种法律事实时，原批准用地的人民政府土地行政主管部门经批准后依法收回用地单位或个人使用的国有土地使用权。 行政处罚的“收回” 因土地使用者违反了法律法规禁止性规定，被人民政府或土地行政主管部门依照法律法规的规定收回土地使用权。 土地使用权期满的“收回” 出让的国有土地使用权期满后，由于土地使用者未申请续期，或者虽申请续期但未获批准，依照出让合同的约定，土地使用权由国家无偿收回。 其他法定事由的“收回” 土地使用者在没有违反法律法规禁止性规定的情况下，因发生某种法律法规规定应当收回土地使用权的事件，而被土地行政主管部门收回土地使用权。 （一）土地使用权收回 1、未按合同约定的期限和条件开发利用土地 《土地管理法》第37条 已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。 《城市房地产管理法》第25条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 2、土地使用权受让人逾期未全部支付出让金 3、使用期届满，未申请续期或续期