第二章房地产价格.pptVIP

　　第二章 房地产价格 第一节 房地产价格的概念 一、房地产价格的概念 房地产价格：是和平的获得他人的房地产所必须付出的代价。在现今社会，它通常用货币来表示，惯例上是用货币来偿付。但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。 二、房地产价格的形成条件 1、有用性 是指物品能够满足人们的某种需要，具有使用价值。 　2、房地产的稀缺性 物品数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到。 3、有效需求----购买力 指对物品有支付能力支持的需要。 三、房地产价格的特征 房地产价格受区位影响明显 房地产价格是关于房地产权益的价格 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 房地产价格是在长期综合考虑中形成的 房地产价格易受交易者个别因素影响 第二节??房地产供求与价格 一、房地产需求： 1、定义：是指消费者在特定时期，在每一个价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品或劳务的数量。 　 3、房地产需求曲线 二、房地产供给 1、定义：是指生产者在某一特定时期，在每一价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品或劳务的数量 3、房地产供给曲线 三、房地产的均衡价格 1、定义：当房地产市场需求与市场供给量相等时的价格。 2、均衡价格理论：均衡是市场价格运行的必然趋势。如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格，就必然形成短缺或过剩，导致买方成卖方竞争。 四、房地产供求弹性 价格是由供给和需求两股力量共同作用的结果。同时价格的变动反过来影响供给和需求的变动，当价格发生变化时，价格变化时，供给量同价格呈同方向变动，需求量同价格呈反方向变动。 但对于不同的商品来说，供给量和需求对价格变化的反应程度是不同的，有些商品的供给量和需求量对价格的变动反应比较敏感，有的商品的供给量和需求量对价格的变动反应比较微小。西方经济学中，用以说明价格变动与需求量或供给量之间这种量的关系的理论就是弹性理论。 第三节 房地产价格的特征 1、土地价格的特征 土地价格没有一个波动中心 土地价格主要由需求价格决定，并呈不断上升趋势 土地价格有明显的地域性 土地价格受到各国政府的控制 2、房地产价格的特征 房地产价格受区位影响明显 房地产价格是关于房地产权益的价格 房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金 房地产价格是在长期综合考虑中形成的 房地产价格易受交易者个别因素影响 一、使用价值和交换价值 1、使用价值：是指该种商品能满足人们某种需要的效用 2、交换价值：是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例 3、房地产商品既有使用价值，也有交换价值 二、投资价值和市场价值 1、定义： 投资价值：是该房地产对于某个具体的投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或　　　　　意愿，对该房地产所估计的价值或做　　　　　出的评价。 市场价值：是该房地产对于一个典型的投资者（他代表了市场上大多数人的观点）　　　　　的经济价值。 三、原始价值、账面价值、市场价值 原始价值：简称原值、原价，也称历史成本、原始购置成本，是一项资产在当初购置时的价格或生的支出。 市场价值：是该资产出现时在市场上实际所　　　　　值的价格。 账面价值：是该资产的原始价值减去已提折　　　　　旧后的余额。 四、成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值 成交价格：简称成交价，使交易双方实际达成交易的价格。 市场价格：是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格。 公开市场价值：在公开市场上最有可能形成的价格。 评估价格：是估价人员对房地产客观合理价 格或价值估算和判定的结果。 公开市场： 1.交易双方追求最大的经济利益 2.市场信息充分 3.有充裕的时间交易 4.对交易对象有必要的专业知识 5.交易条件公开且不具有排他性 正常成交价格形成的条件（7点）： 1.公开市场 2.交易对象本身具备市场性 3.众多的买者和卖者 4.买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿 5.买者和卖者都具有完全信息，了解市场价值 6.理性的经济行为：力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的利益 7.适当的期间、不易急于出售成购买 五、市场调节价、政府指导价和政府定价 市场调节价：是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 政府指导价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价格及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。 政府定价：是指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。 六、基准地价、标定地价和房屋重置价格 城市基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定的区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时刻点