第四章土地制度与土地市场.pptVIP

4.1.1土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础。其法律的体现形式是土地所有权。4.1.1.1土地所有权 ( 1)土地所有权的概念 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的法律形式指国家颁发、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、土地所有权证书等，通过这些法律文件，土地所有权得以明晰、确定，并受到保护。 土地所有权的权能构成有土地占有权、使用权、收益权和处分权。 土地占有权，即依法对土地实际占有、控制的权利。土地占有权是土地所有权的基础，只有对土地进行了实际占有，才谈得上对土地行使使用、收益、处分和权利。在时间上分为长期占有和短期占有权；在空间上(仅指市地)分为地面、空中、地下占有权；在报偿上分为有偿和无偿占有权。 土地使用权，即依法对土地实际利用的权利。土地实际使 用、利用的方式依据土地所有权或土地使用权人的不同要求、 目的，以及使用土地的客观条件而有各种不同的方式。土地使 用权可由所有权人行使，也可由所有权人让渡与他人行使。 土地收益权，即依法收取土地所产生的自然利益(包括法定 孳息)和人为利益的权利。 自然利益是指土地无需人工作用便自然产生的利益；人为 利益是指土地经人工作用而产生的利益。拥有土地、使用土地 就是为了获取一定的收益，因此，土地收益权是直接体现土地 价值和利用土地的目的的一项重要权能。 土地处分权，即依法处置土地的权利，包括对土地占有权、 使用权、收益权等的各项权能的处置。它是土地所有权中最核 心最重要的一项权能。处置土地的具体方式有出租、出售、赠 与、遗赠、典当、抵押等。 土地占有权、使用权、收益权及处分权构成了土地所有权权能的完整 结构，一般情况下，这些具体权能与土地所有权是紧密不可分的。但在一 定条件下，土地所有权人出于某种目的可以将某些权能与土地所有权分离。 这种分离，一方面满足了土地所有权人不同的目的和需要，并不使其丧失 土地所有权；另一方面它能使土地所有权中的各项具体权能得到充分行使， 以便充分实现土地的价值和使用价值，使土地这种宝贵资源尽可能地产生 最大的综合效益。 在实践中，所有权与其具体权能分离的情形主要有：土地所有权与土 地占有权、使用权、部分收益权分离，这是最普遍存在的一种情形，如土 地出租；所有权与收益权部分或完全分离如在一些西方国家，土地所有者 将土地收益中的一部分以税收形式上缴国家，这实际上是将部分收益权让 渡与国家；土地所有权与部分土地处分权分离，如在我国以出让方式取得 的土地使用权，可以将土地使用权抵押给他人，作为履行某种债务的担保。 (2)土地所有权的取得和转移 从历史上看，土地所有权的取得和转移方式多种多样，有 暴力和非暴力的方式，也有有偿和无偿的方式，有的发生在国 与国之间，也有的发生在国内各地区、不同种族之间，是人与 土地关系中一个永恒的话题。但不论具体形式如何，从讨论问 题的角度来看，可以将这些形式进行如下划分： ①依取得方式分为：原始取得和继受取得。原始取得是以 政府为后盾，强制性地取得土地所有权，如通过没收获取土地 等。继受取得是通过买卖、赠送、继承等非强制性等方式取得 土地所有权，在允许土地所有权自由转移的国家里，这是一种 经常性发生的土地取得方式。 ②依经济实现方式分为：有偿取得和无偿取得。有偿取得 的方式主要有购买、征用等。无偿取得的方式则有没收、征收 或受赠等。 4.1.1.2国外土地所有权制度 (1)美国的土地所有权制度 美国是一个典型的发达市场经济国家。其土地所有 制结构具有三种土地所有制形式并存，而以土地私有所 有制为主体的混合所有制特点，在全部国土中，私人所 有土地占国土面积的58％；联邦政府所有，即国有土地 占32％；地方政府(州政府)所有，即所谓的公有土地占 10％。在美国，无论何种土地所有制下的土地所有权都 是一种比较完备的所有权。另外，美国的土地所有权还 具有可分割性，即土地所有者可以把其土地的地上所有 权或地下所有权(比如矿藏的所有权)单独出售。这一点 在世界各国当中算是比较特殊的。 (2)英国的土地所有权制度 在英国，从法律意义上讲，实行的是单一的土地英王所有 或国家所有制，不存在其他土地所有制。但是，私人和公共部 门可以根据英国法律规定、通过租借程序而长期地占有和(或) 使用国有土地。 在英国，持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”， 土地持有人所保有的有关的土地权利总和