2008江西南昌九洲依云郡诊断方案--shenxuezhong.pptVIP

目 录 项目价值分析 客户定位 项目营销推广安排 客户积累策略 价格策略 销售队伍管理策略 营销推广安排 对项目品质及价值认可的重新梳理，重塑项目形象； 截流周边乡镇外围进城客户； 提升发展商的品牌形象。 销售中心存在问题 市区展场存在问题 项目销售中心包装 前广场 1、在大门口左侧面设立户外广告牌（6*5） 2、门口摆放太阳伞、花池 3、门口摆放雕塑 项目包装措施 园林打造 销售中心及展场室内包装 1、增加休息沙发区，酒吧吧台及饮料 2、摆放项目卖点及旅游区图片画框 3、播放背景音乐 4、摆放体现生态的植物 5、设门童岗位 6、布置区域模型 样板房设计 设计要求：两套风格不同的装修样板空 间； 设计风格：7号楼欧式，另多层设计一套芭堤雅风格 布置：配家什及装饰品 媒介组合 销售保障措施 客户积累策略 本项目客户来源主区域 1、南昌市区 通过什么渠道告知本项目？ 客户知道本项目后如何到达？ 客户为什么要来湾里？ 2、湾里区周边 如何知道本项目？ 对比竞争项目优势是什么？ 南昌市区客户对湾里感性认识 靠近梅岭风景区，山清水秀 路途遥远，要去一趟不容易 有淳朴的民居周末一家人休闲好去处 原生的山林，自然空气，放飞自己的心灵 湾里印象 吸引南昌市区客户的理由 操作办法 宣传资料的派发方法 在南昌的高校临时聘请大学生20名 通过项目的培训、基本派资料注意事项培训 严格的上岗考核 统一服装、工牌 分成5个小组，每组4人，全城搜客 严格的绩效考核及淘汰制度 试行周薪制 价格策略 确定整体均价 楼栋价格差适当加大 各楼层差适当拉大 依据朝向、景观、户型、噪音不同评判每套房的平面价格体系 采用渗透价格制定办法，低开高走，先行制造热销氛围，逐步拉升价格 通过提高折扣的形式提价 销售队伍管理策略 1、高的递增佣金制度，保障销售人员积极性 2、严格的培训制度，新员工必须培训上岗，提 升销售人员工作能力 3、淘汰制度，把资源向优秀销售人员倾斜 4、小组之间的竞争制度，激发销售员，培养后续管理人才。 5、规范的例会制度，加强销售队伍之间沟通 6、合理的晋升制度，保持团队的活力 THE END THANKS * * * 九洲依云郡 诊断方案 项目核心价值梳理 配套：成熟商圈，湾里繁华中心，多重交通路网 山景：尊享绿色山景,零距离高山 园林：超大人工湖园林,独有坡地原生态园林社区 教育：大学校园区,浓郁书香,充满朝气 成本：准现楼劲售，即将入住，低成本购买 区域：天赋梅岭风景区,有氧休闲度假生活区 产品：二房\三房,全部电梯洋房，区域房地产开发领导者 客户定位 主流客户 可拓展客户 辅助客户 南昌二次置业客户为主 周边乡镇的公务员、 中小型企业主、生意人、外出成功工薪层 换房客户 南昌市及 周边区域 湾里区 湾里周边其他区域偶得的客户，或者南昌一次置业者。 其他区域 目标客户群特征描述 南昌城区二次置业者或湾里周边乡镇客户为主； 自住为主，年龄约在28—45岁； 购买的经济支付能力强,对休闲风景向往 追求生活的丰富，对交通工具依赖性一般 有一定生活品位,,家中有老人养老 销售目标 中价、均速、中低成本 平均月销售套数25套 价值目标 营销推广目标 项目形象重塑 湾里国家风景区·10万平米欧洲峰情小镇 国家风景区：国家级风景区，优享城市完善配套及良好区域健康生活环境； 10万平方：强调规模与体量，突出大盘气质 欧洲峰情小镇：洋盘、品质感、舒适性的体现，突出欧式小镇的悠闲意境美 湾里首席人居形象大使 从区位自然环境资源+项目区域品质一流出发 销售中心功能分区不清晰,不够温馨 无项目售卖信息 无周边环境图片 前台过高 目前项目布置存在问题 围墙广告太低 楼体无条幅 园林无导示系统 毛坯展示不足 门口氛围不足 缺导示系统 门头比较陈旧 缺导示系统 展场门口人员杂乱 室内模型过大,洽谈区不足,强面过旧,项目信息过少 路灯,花池 人工湖雕塑 营销阶段划分及销售目标分解 11月 12月 1月 2月 3月 4月 6月 8月 10月 11月初 进场整合准备 2008年12月25日，开盘 强销 2009年10月30日清盘 11月16日 诚意客户认筹 包装展示到位 销售率 35％ 60％ 95％ 营销阶段 准备至热销期 强销期 清盘期 说明：预计2009年1月15日二度开盘，至2009年10月30日，在工程配合、销售中心整改、样板房装修、营销推广、价格体系合理且执行到位的前提下，销售率达95%。 作为项目的主要宣传手段之一，具有宣传范围大，成本低、传播距离远、宣传