中原深圳雷圳碧榕湾二期营销推广报告--jionns.pptVIP

雷圳碧榕湾二期营销推广报告 汇报目标： 关于在现有严峻市场局势下如果进行突围的初步沟通 以期能通过此次的沟通，与发展商达成共识， 制定完善的执行推广方案 凡成大事者，必先洞悉市场大势！ 凡成大事者，必先洞悉市场大势！ 一、深圳市市场情况 供求：供应、需求齐减，投资客比例不断上升 价格：价格上涨太快，非理性、非正常上涨！ 政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！ 05年主要出台政策 博弈：市场与政府相抗衡！ 政府：9070新政落实，税收政策的落实，内部高管违规炒房等； 开发商：捂盘惜售，内部认购，土地增值税的清算等； 中介：违规操作，联合炒房等； 炒房团：联合做庄，抬高房价等。 政策：频出政策，旨在规范市场，稳定房价！ 政策影响：“金九银十”不再 9-11月部分楼盘开盘情况 政策影响：部分楼盘“降价”销售！ 政策影响：投资客外逃！ 南山区：价格非理性上涨！ 政策影响：7-10月南山商品住宅成交大幅下降 的 7-11月南山区住宅楼盘开盘情况 政策影响：三级市场影响很大！ 部分二手房价格下跌 南山部分二手房（特别是高档物业）聚集大量投资客，价格开始下跌，不少地铺张贴出减多少万急售的标语。 前海片区： 规划定位：以港口和物流业为核心的滨海城区 交通：西部通道拉近了前海与香港的距离 前海湾物流园：前海腾飞的翅膀！ 劣势分析：配套设施缺乏！ 劣势分析：旧城改造较为困难! 前海房地产：楼盘一直以大社区为主！ 前海房地产：价格洼地 前海房地产:前海及周边片区的潜在供应 前海典型楼盘分析 鼎太风华（6期） 开发商:深圳市鼎太风华投资有限公司 项目位置：前海路与内环路交汇处 总建筑面积：52725 ㎡ 绿化率：50％ 车位：248 总户数：606户 主力户型：1房\2房\3房 预计推出时间 :2008年 鼎太风华（6期） 优势： 1、42万平大社区，生活氛围浓厚 2、建筑密度低，多层绿化带 3、教育配套极为全面（从幼儿园到大学） 4、美誉度高，形象好 城中央：大社区，大品牌，生活便利！ 城中央：大社区，大品牌，生活便利！ 户型1： 户型2：赠送面积丰富，户型设计紧凑 阳台形状不规则 诺德国际居住区：产品+附加值+大社区 开发商：深圳市中铁诺德投资有限公司 项目位置：沿湖路与前海路交汇处西南 占地面积：69217.33㎡ 总建筑面积：207652 ㎡ 容积率：3 车位：1387个 总户数：约1400户 主力户型：2房（65－80 ㎡） ，3房（86－89 ㎡） 推出时间:预计在2007年12月 主打推广语：国际精英社区 诺德国际居住区：项目分析 优势： 1、深圳工程实力最强的世界500强项目 2、环大南山最大的新盘 3、5号地铁距项目200米 4、环大南山海景第一盘 5、5万平集中式小区园林 6、深圳唯一带负离子的空调电梯（富士达电梯） 7、全中空LOW-E玻璃、新风系统 （降噪音、辐射，窗户装配新风系统，不开窗可换气通风） 8、 1房、2房送精装，赠送率高 诺德国际居住区： 5万㎡园林 诺德国际居住区：主入口夜景图 诺德国际居住区：外立面设计 外立面设计 产品：高赠送率 城市山林2期：景观好，大社区，人文氛围浓厚！ 开发商：深圳市华联置业有限公司 项目位置：东滨路与南山大道交界处 总建筑面积：115143 ㎡ 绿化率：50％ 车位：1337个 总户数：816户 主力户型：三房(106.86～132.98 ㎡) 四房(139.66～202.47 ㎡) 均价：约30000元/ ㎡ 推出时间：08年初 城市山林2期： 优势： 1、较1期水平线更高，处于南山山腰部分，视野好，空气好， 2、45m宽的弧形视觉通廊，沟通南山大道和南侧的荔林公园 3、大社区，分两期共占地8.3万平 4、小区门前大型喷泉 5、拥有双山体公园 产品：通透性好，无浪费面积 客厅面积大 厨房和餐厅连接性好 入户花园保证私密性 面对片区竞争力比较强势的其他项目和如此低迷的市场, 我们该怎么做？ 政策对深圳楼市影响很大，但部分楼盘仍能逆市飘红！ 10月14日，宇宏·公元盛世开盘劲销近六成！ 10月20日，万科·金域东郡销售率100% 7月24日，后海公馆开盘销售率突破3成！ 8月25日，中海西岸华府开盘劲销8成！ 事实足以说明: 低迷的市场,依然会有项目能脱颖而出 我们怎么样? 项目概况 碧榕湾: 总共分两期开发, 一期2005年销售 由五栋7-8层多层建筑组团而成， 项目二期概况 项目二期分析—四至 项目二期分析—四至 四至分析 西面:受南山热电厂污染,月亮湾大道噪音影响较大 北面:现为约八层高厂房,且有集装厢及货柜车停靠点 东面:为前海