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凯南广场项目可行性研究报告
第一章 总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：凯南广场。
1.1.2建设地点：广东省惠州市大亚湾经济技术开发区西区工业园内，北面临西二大道，地处大亚湾西区工业园西南片区住宅服务配套片区内。
1.1.3用地性质：商住用地。
1.1.4征用地面积：94803平方米。
1.1.5计算指标面积：82083平方米。
1.1.6建筑面积：287291.0平方米。
1.1.7建筑容积率：≤3.5（暂按3.5测算）。
1.1.8建筑覆盖率：≤22％
1.1.9绿地率：≥35％
1.1.10主要建设指标：
1.1.10.1项目开发建设的总指标表：
建设项目：凯南广场项目 表1－1
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 分三期
开发建设 总占地面积 94802.9 容积率 3.5 总建筑面积 287291.0 户型1 24000 75 320户 户型2 76000 80 950户 户型3 79200 90 880户 户型4 48400 110 440户 户型5 22250 125 178户 商业中心 33941 销售面积 283791 经营配套 3500
1.1.10.2一期（预计2008年10月31日前）开发建设面积指标：
建设项目：凯南广场项目 表1－2
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 一期 占地面积 27428.57 容积率 3.5 建筑面积 96000 户型1 8700 75 116户 户型2 27200 80 340户 户型3 27000 90 300户 户型4 17600 110 160户 户型5 7500 125 60户 商业中心 4500 销售面积 92500 经营配套 3500 小计 96000 976户
1.1.10.3二期（预计2009年12月31日前）开发建设面积指标：
建设项目：凯南广场项目 表1－3
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 二期 占地面积 31702.86 容积率 3.5 建筑面积 110650 户型1 9750 75 130户 户型2 32000 80 400户 户型3 32400 90 360户 户型4 22000 110 200户 户型5 11000 125 88户 商业中心 3500 销售面积 110650 小计 110650 1178户
1.1.10.4三期（预计2010年12月31日前）开发建设面积指标：
建设项目：凯南广场项目 表1－4
指标 面积（m2） 户型(m2) 套数 三期 占地面积 35671.42 容积率 3.5 建筑面积 80641 户型1 5550 75 74户 户型2
16800 80 210户 户型3 19800 90 220户 户型4 8800 110 80户 户型5 3750 125 30户 商业中心 25941 销售面积 80641 小计 80641 614户 1.1.11工程总投资：61333万元。
1.1.12资金来源：本项目建设资金全部由惠东县广祥实业有限公司自筹及银行贷款解决。
1.1.13经济效益：
1.1.13.1 本项目全部建成后，总销售收入146749.46万元，累计销售利润额（毛利润）68708.46万元。
1.1.13.2本项目建成后税前销售利润率46.82％；税后销售利润率35.11％。
1.1.13.3本项目税前投资利润率24.81％；税后投资利润率18.61％。
1.2建设单位
1.2.1单位名称：惠东县广祥实业有限公司。
1.2.2企业性质：有限责任公司。
1.2.3法人代表：廖广先
1.3可行性研究报告编制依据
1.3.1惠州大亚湾经济技术开发区规划局编制的凯南广场项目的《规划设计要点》
1.3.2惠州市国土局大亚湾分局提供的《用地红线图》
1.3.3国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；
1.3.4建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
1.3.5有关各专业的国家设计规范；
1.3.6项目单位提供的各项基础资料；
1.3.7经济环境及市场调查。
1.4可行性研究报告编制范围
根据凯南广场项目初步规划方案，本可行性研究报告范围主要包括：市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅、商业及管理用房、道路、绿化、景观等工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评
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