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浦江商业市场分析 任何产品在推向市场之前，都必须充分了解当前的市场环境，并对目标客户进行深入的研究，才能客观、准确的预见未来市场。商业地产项目作为一种特殊产品，同样需要依托于区域商业市场并符合当地客户的需求才能生存和发展。本章力求通过对区域商业市场环境以及客户需求的研究和分析，来寻找市场空白点与客户需求点的结合部位，从而为本项目的产品定位提供客观、坚实的理论依据。 浦江宏观商业市场分析2006年2006年浦江各商圈分析 下午15：40-15：45，进28人，出18人，共计9人/分钟，人流量4320人/天。 评价： 四牌楼商厦与商贸中心相隔很近，但其租金水平却相差颇多，主要是由于建筑本体的设计及新的商厦没有足够的市场号召力。 ● 沿街店铺 40㎡，58000元/年，即4元/天/平方米。可以看出，沿街商铺价格相对较贵。 ③ 和平南路商业区 ● 中心农贸市场 位于宣西路，成立十多年，是老牌城市中心，主要经营蔬菜、水果、副食品等。 一层：用户租用经营，15㎡，17000元/年，即3.1元/天/平方米。 二层：好佳乐量贩 ●水果市场 ●茶叶市场 ●和平南路街 主要在人民东路至浦阳江中间段，主要经营家居饰品、服装、百货等，档次一般，分布较散。 ④ 新华东路商业区 主要是和平路与环城路中间段，区域宾馆林立，经营各种服装等，人流量不错。 店面租金：40㎡，35000元/年，即2.4元/天/平方米。 总结分析： 整体看来，呈现几大特征： ◆ 大型商业设施分布集中，周边小商业做补充 目前浦江整体商业环境良好，商业设施主要集中在，以、等商业设施为代表。该区域聚集了大量消费者，商业气氛浓厚，是浦江商业的热点所在。而大规模商业，，，良好的商业氛围还未形成。消费潜力 ◆ 商品档次种类从商品种类上讲，浦江区域内低、中、高档各类商品齐全，即使一些知名品牌在浦江也并不鲜见，浦江商业市场基本上能够满足人们的各种消费需求。 在浦江，一些日常用品等普通商品在各个区域都很容易购买，而大家电、名牌服装、珠宝首饰等中高档商品则主要集中在。无论从商场的硬件配套设施，还是从商品的种类和档次来比较，存在明显的优势。商业商品的种类和数量明，知名品牌甚至国际一线品牌大多集中在。总体而言，缺乏高档次的商业设施，商业网点及配套设施。 消费群通常情况下，消费个体在购买日常生活用品时大多在居所附近的商店进行采购，但是对于大件物品、贵重物品和奢侈品等商品，消费者则希望到城市的商业集中区进行选购，商业集中区除了基本的购物功能，休闲、娱乐功能同样是吸引消费者的重要因素。当物质生活到达一定水平，购物将不再是单纯的买卖，体验消费的过程将成为影响购买活动的重要组成部分。发达城市通常具备多个商业中心，商业中心多以商业街或MALL的形式存在，每个商业中心点辐射着不同范围内的消费个体。 浦江在城市建设的过程中，由于历史和文化等客观原因，形成了发展不均衡的现状，的消费者多为区域内的客户，商业设施的滞后吸引其它区域的客户流入。在调查中不难发现，对于当前的消费客户流量，绝对的数量和质量优势。 小结浦江整体商业环境良好，经过多年的发展和建设，商业设施已经形成了自有的体系，但在某些方面仍不够理想，具有改善和提升的空间。此外，浦江在城市建设的过程中，形成了发展不均衡的， 3.2006年浦江商业地产商业地产市场投资的多元化 200年，随着商业地产专业服务机构的深度介入，开发商将越来越明确商业地产开发利润的市场容纳方向，从而进一步调整开发投资策略，调整单一的投资开发模式以及物业类型，从而使得商业地产市场呈现多元化的趋势。 社区商业地产兴起，且地位将越来越重要 在商业地产投资的多元化的基础上，各种商业物业类型将有不同程的发展，但2006年发展较为迅速的相信应该属于新形态的社区商业。 随着社区商业的上市，满足传统社区商业居住配套要求，同时具有一定体量与特点、具有区域商业辐射作用的新型社区商业逐渐成为商业市场的新宠。这与浦江现阶段商业物业供应结构不均衡以及消费市场的需求密不可分。 外零售商、百货的介入将极大地刺激与改变商业地产市场格局 巨大的商机使得大量的商业机构纷纷进入浦江市场，从而对浦江商业地产发展起着至关重要的推动作用，也在某种程度上使房地产开发商在开发商业物业时采用与知名品牌商家合作的所谓订单式商业地产开发模式增多，既有利于商业的合理分布，也减少了商业物业建成后期的招商与经营风险。 一站式休闲购物模式是未来商业地产发展的重点，但将在本年度重新洗牌，建立较为规范的界定与标准 一站式休闲购物模式从商业发展状况与趋势来说，一站式休闲购物模式这一商业经营形式将是未来商业高度发达、发展到一定时期的必然产物，因而在2006年，一站式休闲购物模式将继续发展，但随着开发商开发