阳光星城一期工程资金贷款可行性论证研究报告.docVIP

台州华龙房地产开发有限公司为开发“ 华龙·阳光星城”项目申请贷款，本机构受台州华龙房地产开发有限公司委托于2012年月3月完成项目评估组对该项目进行了全面评估（评估基准日确定为2012年2月15日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作评估程序，评估组在实施了实地查勘、市场调查与询证等必要的程序后，通过对借款人综合情况、市场、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2012年3月5日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下： 申报单位及项目概况 1.1借款人评价 台州华龙房地产开发有限公司前身为玉环县华龙房地产开发有限公司，由原玉环县建设局直属企业转制而来，成立于2000年，注册号：331021000028293，注册资金为10200万元人民币，具有二级房地产卡法资质，资质证书编号：浙房开1385号。 公司现有职工31人，其中大专以上学历22人；具有初级以上专业技术职称人员22人，其中中高级以上专业技术职称人员10人，内部设置综合办公室、财务部、企划部、营销部和工程部五个科室。 公司成立至今已完成投资项目六个，分别为华龙·榴岛公寓、华龙·东门公寓、华龙·玫瑰城、华龙·新城花园、华龙·景泰嘉园、华龙·时代广场。完成投资额6.8亿元，开发建筑面积19.7万平方米，已竣工项目销售率达100%。华龙·时代广场项目建筑面积7.2万平方米，正在销售中。 公司成立以来，在业界取得良好信誉，被授于“浙江省重质量、守诚信示范单位”、地方政府“先进单位”、和“纳税大户”，被玉环县房地产产业协会选举为“副会长”单位。 经银行咨询系统查询，截至20年月日， 该项目总建设用地面积为74025平方米，总建筑面积为170255.4平方米；其中一期建设用地面积为33135.5平方米，建筑面积为78407平方米。 项目综合技术经济指标如下： 序号 指标名称 单位 一期 总体工程 1 规划建设净用地面积 ㎡ 33134 74025 2 地上建筑面积 ㎡ 78407.2 170255.4 2.1 住宅建筑面积 ㎡ 68746.6 151949.7 2.2 商业建筑面积 ㎡ 8358.0 17003.1 2.3 物业建筑积 ㎡ 1197.6 1197.6 2.4 其他配套建筑面积 ㎡ 105.0 105.0 3 居住户（套）数 套 462 1020 4 容积率 2.37 2.30 5 建筑密度 20.38% 20% 6 绿地率 27.6% 30% 7 机动车位 个 640 1226 该建设项目经玉环县发展和改革委员会立项，目前已取得了相关建设手续。 项目计划于2014年8月竣工。 调查情况表明，该工程的实际工期已落后于计划工期约一个半月，因此该工程的实际竣工时间顺延。 该项目的建设用地符合城市规划，建设场地平坦，电力、电讯、给水、天然气等市政管线可由周边城市管网引入。 1.3筹资 1.3.1投资估算 “华龙·阳光星城”总投资约为13.9亿万元，一期投资约为6.6亿万元，二期投资约为7.3亿万元。 1.3.2资金筹措 一期资金来源为自筹、销售转投入、银行贷款，其中自筹本金2.9亿元，银行贷款3亿元，销售转投入0.7亿元。 1.4投资情况 台州华龙房地产开发有限公司州华龙房地产开发有限公司国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知平稳健康发展州华龙房地产开发有限公司 市场分析 2.1玉环县社会经济发展状况 玉环县位于中国浙江东南沿海黄金海岸线中段，台州市域南端，介于宁波、温州两个都市区之间，是温州之北、台州最南端的一个海岛县，扼台州、温州海上门户，东经121°05′～121°32′，北纬28°01′～28°19′，东濒东海，南连洞头洋，西嵌乐清湾，北接温岭市。地处亚热带季风气候区，2010年平均气温17.5℃，年总降水量1743.9毫米,无霜期300天。县域总面积2279平方公里，其中陆域面积378平方公里，是全国14个海岛县之一。全县常住人口为61.63万人，全县常住人口中县外流入人口为23.56万人，占38.23%。下辖玉城街道办事处、坎门街道办事处、大麦屿街道办事处、楚门镇、清港镇、芦浦镇、干江镇、沙门镇、龙溪乡、鸡山乡、海山乡3街道5镇3乡，其中，楚门镇入选浙江省省级小城市培育试点镇，沙门镇为浙江省省级中心镇。 2010年，全县实现生产总值308.21亿元，增长21.4%；财政总收入40.14亿元，其中地方财政收入18.3亿元，分别增长8.5%和10.2%；城镇居民人均可支配收入32930元，农民人均纯收入14161元，分别增长15.7%和16.2%；初步测算，万元生产总值综合能耗下降10.38%，化学需氧量和二氧化硫排放量分别削减3.95%和51%。全国中小城市综合实力百强居第25位，城乡