六福国际项目可行性研究报告（优秀投资可行性研究报告）.doc

六福国际项目可行性研究报告 目 录` 项目决策背景及摘要 外部环境 内部因素 第一部分：项目及周边概况 宗地位置 宗地现状 项目周边的社区配套 周边环境与景观 大市政配套 土地升值潜力初步评估。 立即开发与作为土地储备优缺点分析 第二部分：法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 合作方式及风险评估 第三部分：市场分析 东西湖区住宅市场分析 东西湖区内供应产品特征 东西湖区内市场目标客层研究 产品定位及建议 第四部分：规划建议 规划设计的可行性分析 规划设想 第五部分：工程及销售计划 工程计划： 销售计划： 第六部分：投资收益分析 成本预测 税务分析 投资测算 项目利润测算 售价、容积率、成本变化对投资利润的影响 现金流量测算 第七部分：管理资源配置 机构设置： 人力资源需求及解决： 第八部分：综合分析与建议 项目优势 项目劣势 结论及建议 第一部分、项目概况 宗地位置： 前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角拥有多家国有商业银行和保险机构，可开展人民币贷款、融资多种外汇结算以及保险业务。 一般向市土地局报土地出让文件后60个工作日左右即能与市土地局签订国有土地出让合同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 5.政策性风险评估 自去年9.27新政后，整个珠三角都在经历着1998年以来最大范围、最大幅度的一场楼市危机：七城均出现了成交低迷、房价大跌的惨淡气象。其中，七城楼市今年上半年成交量均出现了四五成的剧烈下跌。珠海作为珠三角的核心城市之一，所受到的创伤也不容忽视：2008年2月，珠海的房价为7161元，到了2008年5月，就降到了5105元；珠海2007年全年月均成交量为25.58万平方米，到了2008年上半年，月均成交量就降到了15.05万平方米。国家紧缩性政策的出台，使珠海乃至全国的房地产市场遭到了严重的打击。除此之外，国际金融风暴愈演愈烈，对我国的房地产市场而言，又是一次严重的考验。然而，值得庆幸的是，为了对抗金融风暴的影响，国家下半年出台了“二套房贷适度放宽、以税费减免刺激购房消费、合理为开发商资金松绑前山桥西、珠海大道和南屏次干道交叉的东南角 珠海前山区域---房地产市场分析 一河两岸房产开发状况： 早在几年前，许多房地产商已看重了前山河的潜在魅力，在前山河东岸开发了百合花园、涛景花园、港湾苑、南苑、海荣新村等小区，但前山河自身的环境未得到开发整治，使得这些小区未能引起人们的重视。如今，政府已加大对前山河的整体规划、整治力度，一些大房地产商也看到了前山河巨大的潜力，尤其是华发股份提出“许珠海一个未来”的口号，倾注全力打造位于前山河西的新加坡风情大型高尚社区华发新城，一河两岸开始显现出其轮廓。再加上蓬勃发展中的前山、南屏在生活配套设施方面不断地完善，为一河两岸的发展提供了强而有力的支持。 前山河一河两岸的整治目前已进入施工准备阶段，预计2005年年底正式全面开工。随着整治工程的实施与沿河两岸华发新城、荣泰河庭等大型房产项目、荣延锦苑、丽香苑等小型楼盘的开发落成，前山河畔的面貌将发生显著变化。同时，广珠轻轨经由明珠路转向港昌路，亦会引发这两条靠近前山河畔的市区主干道的大规模改建；而港珠澳大桥等交通设施改变前山河畔的不仅是物流、人流，还将彻底改变它的整体功能。要落实珠海城市西进的战略构想，前山河畔正处于东邻拱北吉大、西接未来新城的中心枢纽位置，区位优势结合整治后一河两岸的优美环境，未来的前山河畔定将更加凸显它的重要意义。 (一) 前山片区介绍 1、前山位于珠海市城区西南，始于南宋绍兴二十二年开埠，明代天启元年建设城寨，1987年前山正式建镇， 2001年8月“撤镇改街”，辖区面积53平方公里，常住人口17.8万人，其中户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会。辖区内有著名学院暨南 大学珠海学院，著名旅游景观——圆明新园、梅溪牌坊、农科园艺中心；区内有以 世邦国际装饰城为代表的多个装饰城。驻街机关、企事业单位以及大中小学共上千 家，是一个以建材为特色、工业为主体，经济商贸繁荣、文化教育发达、人口集中 的城郊结合区域。 2、从区域划分来看，前山区域主要由明珠路、翠微路、金鸡路、岱山路、逸仙路等几条主干道贯穿组合而成。同香洲、拱北、吉大相比，前山无论市政建设还是房产开发，进程都比较缓慢，道路、景观、绿化、环境、治安均不如上述区域。前山长期以来一直以发展工业作为龙头产业，建材行业、汽车相关产业分布密集，外来流动人口数量众多，住宅小区与工业区交相混杂，市政环境尚须大力整治。前山河畔2010