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中国房地产业营销策划案例之一-------SOHO现代城 一、SOHO现代城项目简介 SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目。它位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面。该项目总建筑面积为48万平米，它拥有48家店铺，283套办公室，1897套公寓。1997年，SOHO中国预见到中小公司的迅速崛起以及他们对居住和工作空间混合的需求越来越大，便首次向市场推出“小型办公，居家办公”（SOHO）这一概念，给业主提供了灵活多功能的空间。该项目于1998年正式销售，其销售总额约40亿人民币，并且连续两年（1999，2000）获得北京市房地产单体项目的销售冠军。SOHO现SOHO现代城遭遇质疑 2000年03月09日 京城地产界发生今年首次“友好争论” 　　事件起因 　　今年初推出的SOHO现代城以其创新的居住理念在市场上一炮走红，买家众多。 同时，业内人士也提出了许多不同观点。北京华远房地产公司董事长任志强先生在 SOHO现代城样板间开放第一天参观后以《朋友之间的交流》致信现代城总经理潘石 屹，提出了尖锐的意见和不同的观点。上周，潘石屹在给任志强的回信中就质询的 问题做了解答。本报独家披露双方争论的焦点问题。 　　■现代城总经理潘石屹： 　　SOHO现代城兼顾居住和工作 　　■华远董事长任志强： 　　SOHO现代城不像办公不像居住 　　■SOHO概念适合现在的北京吗？ 　　任志强：国际上已有了许多成功的SOHO区，这些SOHO区将新时代网络经济条件下的创业者从集中的办公区域中分解出来，通过计算机的网络功能将个体的劳动和 创造用分散的、独立的、自由的工作方式打破集群式的、团队的、统一协作的工作 方式，从而使办公地点可以分散到家居之中，将生活地点与工作地点结合为一体。 　　在中国目前的条件下，SOHO是一个超前的概念，然而，SOHO现代城并不是在外部环境已经具备了硬体的网络服务的条件和软体的社会服务的条件的情况下针对已 存在的实际需求所进行的专门设计，而是在原规划写字楼的情况下修改设计，因此， 与真正意义上的SOHO区尤其是低层、低密度、办公人流与住宅人流有各自独立的出 入口的SOHO区有些差距。将体量庞大、首层出入口有限、以竖向交通为主的办公楼 改为住宅楼，再赋予住宅一部分办公的功能，导致人和物的流量加大和复杂化。办公与居家的交叉人流也已使家庭居住的环境质量大大地降低，同时每四层一个让36户居民休憩、交往的平台又使办公环境显得有些不伦不类。 　　潘石屹：SOHO现代城是一个高度100多米的大型建筑，这样的高度往往给人以生硬的、冷冰冰的感觉。有关的心理实验表明：四层左右的建筑高度最近人尺度，人 能感到舒适与和谐。于是现代城每隔四层设计了一个面积约为500平方米的空中庭院。 这个庭院使居住和办公与自然之间有了紧密的结合，让这四层形成了单独的小社区 环境。社会正在向网络时代发展，网络时代使工作和居住的界限模糊了，而不是划分 得更清晰。比如YAHOO，工作地点在美国加州芒廷维尤高速路边的停车场里，大开间 内上百台电脑排列成行，所有的工作人员没有固定的座位，可以随时上不同的机器， 随时交流工作，随时完成工作，随时有新的创意，也可以随时休息。这种工作方式 打破了工业时代的工作秩序、上下级关系和集体生产模式。个性化成为网络时代人 们主要的价值取向。 SOHO现代城的设计兼顾了居住和工作，能够利用高速宽带互联网络传递信息的 空间，是网络时代的生活和办公所需要的。 　　■空中庭院能保证足够的采光通风吗？ 　　任志强：理论上SOHO每四层的一个空中庭院希望通过朝南开的8米宽、12米高的 空洞使南向的日照能射入向内侧空中庭院开窗的房间之中，但实际正午最直接照射 的阳光最多也只能照进平台而无法照进房间。为了解决平面的交通通道的连接问题， 每四层一个的空中庭院除首层外不得不在二、三、四层分别架设了横挑和竖挑的走 廊，就使中心庭院的间接采光更受到了影响。 　　另外，大多数厨房的窗户开在空中庭院之中。虽然厨房之中都有通风道，但中 式餐饮所产生的油烟很大，在启动抽油烟机的同时需要开启窗户换气。会造成油烟 和气味污染。 　　潘石屹：SOHO的户型，并不是主要利用空中庭院12米×8米落地大窗透过的光线 采光；在SOHO单元的设计中，设计师让绝大部分的房间和家庭的公共空间都向外， 每面墙都是超大落地窗采光，例如03／04户型：东、西、南三面墙全部都是落地窗。 每个宽3．6米，高2．2米，共有10个。您在家里可以感受光线像韵律一般流动。充 足的采光，成为SOHO单元的优势。而面向空中庭院的房间是部分户型的厨房和某个 卧室。这是住户家中的“黑色空间”，相对不需要有强烈的光线。 　　根据中