休闲不动产之消费型态与区位分析-中华民国住宅学会.docVIP

場次：2D-2 休閒不動產之消費型態與區位分析 黃勝雄( 摘 要 休閒(leisure)的重視是商業與服務業社會必然的趨勢，這種趨勢給了休閒不動產發展的可靠預期。。。 (type)與區位(location)」二個基本因素，即希望了解不同類型之休閒不動產其合理之開發區位如何？反過來看，區位條件又將如何影響其開發的成敗？所謂的「區位」，主要是從地域條件和交通條件來做檢視；而「型態（類型）」，則以消費者為分類後的探討模式，舉例而言，休閒住宅可簡分為設施型、、。 。 (leisure estate)、(type)、(consumer)、(location) 壹、前言（休閒的起源與消費） 一、休閒的定義與特質： 「休閒」是一個含糊而複雜的用詞，其定義說法眾多而紛雜，包括如Veblen(1899), Berger(1963), de Grazia(1962), Dumazedier(1967)等人都有對休閒下過不同的定義。 依Kaplan(1975)之整理，至才有六種不同的觀點：人文模式（humanistic model）、(therapeutic-change model)、(quantitative model)、(social institution)、(epistemological conception)和社會學的觀點(sociological conception)等 。由於在定義與解釋上相當糢糊，眾說不一，所以有人就明確而簡單地將之定義為；Leisure 這個字可由時間活動及心理狀態等多種向度定義之， (李明宗, 1994:5；鄭健雄, 1997:248)包括如下： Ａ．時間向度：可譯為「閒暇」，意指「自由時間」(Free Time)或「可自由支配的時間」(Discretionary Time)。 Ｂ．活動向度：譯之為「休閒」，此字係源於古希臘文Schole（與School 同字根），意指「完全不是因外來壓力所迫，但樂於全心從事之嚴謹活動。」 Ｃ．心理狀態向度：可譯為「閒逸」，意指不燥急的、、、J. Dumazedier(1967) 即認為休閒乃是遠離平日工作家庭社會責任束縛所從事的活動，以達到放鬆心情豐富人生增廣見聞與社會參與的功能。 Ｆ．從社會階層觀點：亞里士多德對休閒持有最貴族式的觀念，認為在平民化社會中休閒就是目的，但在社會中休閒僅有少數人能夠擁有。（不一定指有錢人或貴族階層，而是熱衷追求休閒的人）。Veblen(1899)認為休閒乃資產階級象徵，在資本主義的社會，休閒演變成一種世俗所用以炫耀身份地位的象徵，只有有閒階級（中上階層及資本家）才能擁有。 如是多的不同觀點，沒有對錯的問題，主要端視研究的立場而定。。。 中最流行、。、、。。。。。。。。、、、、。。、。、、、。、、、、、、。。 、。、、second-house性質高以及具有社會地位的象徵作用等。 至於休閒不動產市場之特性，則主要有如消費群以外來客為主、市場更形區域窄化、專業性經營程度更高、客源單純化(社會階層性類同)、使用者付費的觀念應用於經營模式、受土地使用管制影響深刻、收益或使用具有淡旺季的差異、與地方觀光產業結合、相依存以及「某些產品可能成為獨占性或寡占性市場」等。 在下面的討論中，本研究將以這些商品與市場特質之認知為要點，來探討有關休閒不動產之消費者與其投資開發區位之相關內涵。、F. R. Kardes, 1998）。換言之，消費者之行為可以反過來檢視生產（產品或服務）本身投資的問題與合理性。而「個人選擇某一品味消費文化會受到許多因素的影響，特別是年齡、、、、、。Boniface 和 Cooper 對於旅遊需求的研究中，亦將其中的「個別性因素」(The personal view)影響因素分為所得(Income)、職業(Employment)、休假情況(Paid holiday entitlement)、家庭因素(Other lifestyle factors)等(B. G. Boniface C. P. Cooper, 1988:9~13)可見大部分的休閒活動，不管是戶外遊憩或室內購物等，消費者本身的特質都可能直間接地關係到開發案的經營狀況。 休閒不動產亦可視為一個消費與商品服務，是以，其投資開發同樣地對於消費者之界定與型態的了解，亦將影響其成敗。此所謂的消費者之型態，主要包括（１）產權模式；（２）消費者特質，如性別、、(discretionary Time)」，乃是將休閒視為工作之餘的時間部分，即指「自由時間」(Free Time)或「可自由支配的時間」的應用。換言之，自由時間常決定消費者對於休閒活動與消費模式的決擇。以現今（隔）週休二日之實施為例，根據學術機構之訪談分析歸納，其影響大概有：休閒旅遊時間集中於週