论房地产纠纷案件的成因和对策.docVIP

房地产纠纷案件的成因与对策 一．房地产纠纷案件的类型及成因 房地产纠纷案件涉面广、...... 从个案情况分析，房地产争议主要集中在...... 1．商品房买卖环节中存在违规销售、重复抵...... 2．房屋中介租赁、置换...... 3．产权产籍争议。如房地产...... 4．土地使用权争议。如土地有偿使用、使...... 5．房屋动拆迁争议。随着上...... 从市场宏观方面分析，随着我国市场...... 从买卖双方争议焦点分析，一是房地产开发商占...... 　　 二．热点争议之我见 　　 民法原则是经济活动道德规范的提升，...... 1．保护弱势群体并不背离平等原则的立...... 民事主体的法律地位平等是民事活动遵循...... 笔者认为，保护弱势群体并不背离平等原则的立法精神。...... 2．运用《中华人民共和国消费者权益保护法...... 正当行使权利和履行义务，体现公平利益、公平合理...... 笔者认为，目前的房地产法律法规过于注重双方...... 3．“精神损害赔偿”的适用符合民法基本精神 近年来，精神损害赔偿案件不断见诸报端，...... 目前对精神赔偿尚存在不同看法。反对精神赔偿者认为：...... 笔者认为，肯定精神损失的存在和求偿的...... 4．举证责任倒置有利于维...... 购房者走进法院，想讨个说法时，诉讼成败的关键就...... 笔者认为：对故意欺诈行为的判别，长期以来一直是...... 　　 三．建议及对策 　　 针对近年来房地产市场纠纷不断的现象，有...... 1．完善立法，加大对主观故意欺...... 完善房地产法律法规首先需要实现对立法...... 2．开发企业资质标准有待调整 　目前虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定...... 3．整体、单项工程设计图纸应成为必要...... 　通常购房者在房屋预售阶段只能凭一份...... 4．建立维权组织，改变...... 房地产消费市场上至今没有一...... 一个能得到政府部门支持、代为集体诉讼、...... 5．对于“欺诈”行为，设定...... 　　到目前为止，房地产法律法规...... 　　房地产业作为新兴产业，已成为我国国民经济发展的支......市一中院分析房地产纠纷案件特点及成因并提出建议 市一中院??? 龙淼??? 随着我国房地产市场的蓬勃发展和住房制度改革的深化，房地产交易日趋活跃，但由于我国不动产立法还不尽完善，市场机制尚不健全，房地产纠纷案件呈逐年上升趋势。此类案件处理中存在的新情况、新问题很多，且普遍具有当事人众多、涉及面广、处理难度大、易引发群体性事件等特点。现就此类案件的特点及成因进行简要分析，并提出相应建议。??? 一? 近三年房地产纠纷案件审理的基本情况及特点分析 ??? （一）基本情况??????????????? ??? 2004年共受理房地产纠纷案件1154件，其中商品房买卖合同纠纷457件，占39%，建筑工程施工合同纠纷107件，占20%，房屋租赁合同纠纷107件，占9%，物业管理纠纷31件，占2%；2005年共受理1375件，其中商品房买卖合同纠纷457件，占33%，建筑工程施工合同纠纷211件，占15%，房屋租赁合同纠纷66件，占4%，物业管理纠纷34件，占2%；2006年（分院后）共受理1061件，其中商品房买卖合同纠纷560件，占52%，建筑工程施工合同纠纷162件，占15%，房屋租赁合同纠纷76件，占7%，物业管理纠纷31件，占2%。总的来看，房地产纠纷案件呈逐年上升趋势，其中商品房买卖合同纠纷案件上升明显，其余三类案件也保持稳中有升势头。 ??? （二）各类型房地产纠纷案件特点分析 ??? 1、商品房买卖纠纷案件群体性特征明显 ??? 商品房买卖合同纠纷案件的案件类型主要为业主对开发商迟延交房、逾期办证、合同中承诺的配套设施（包括周围景观、小区设施、绿化面积等）没有兑现、任意改动房屋结构、任意扩大或缩小房屋面积、擅自改变公用场所用途、一屋二卖等违约行为要求支付违约金获赔偿损失。 ??? 该类案件的群体诉讼现象非常突出，由于示范效应，往往由最初的一、二户业主起诉，演变为一个楼盘的几十户，甚至上百户业主会因同一法律诉求将开发商诉至法院。如刘芳与重庆富达置地有限公司商品房买卖合同纠纷等70余案，金朝平与重庆展成暄房地产开发公司商品房预售纠纷等116案。 ??? 2、建设施工合同纠纷案件矛盾突出。 ??? 不仅施工单位为追讨工程欠款会向法院起诉，建设单位为拖延付款也可能以质量不合格、未按时竣工等理由诉至法院。 该类案件所涉标的额大，当事人讼争问题多，各方矛盾比较激化（常与农民工工资问题相联系），诉讼中本诉与反诉交