东原九城时光商业价格报告20141209V2.0.pptVIP

* * * 1、本项目体量26万方，地下6万方，地上20万方，住宅18万方，商业约2万方，比例11%，体量偏大，常规社区商业为3000方，就意味着1.7万方做有一定吸附力的其他配套，才能支撑本商业的存活； 2、本项目商业为单边商业街，很难形成商业氛围； 3、公摊大于其他竞品，本项目公摊比为1.37，其他项目为1.05; 项目入口 单边商业 三、项目本体难点总结 三、项目本体难点总结 A、万象三支路1、2号商铺段下坡坡度较大，影响消费客群步行到达； B、万象三支路1、2号商铺门口存在1-3步梯步； 1、项目周边存在万象城、杨家坪商圈、直港大道，三大对周边消费力吸附极强的商业核心，本案商业出售后要形成外向型商业成本与难度极大； 2、受周边大型商业核吸附影响，本案卖点即是周边商业配套，本案消费力会外流；例如祥瑞新城住宅虽入驻高，但商业出租率极低，即是实证； 3、华润4期商业与本案工程进度相当（宣传有华润万家超市），已能满足其一期、四期日常消费，本案对华润24城业主难形成吸附； 4、珠江花园等老小区，本身社区配套齐全，本案对周边消费人群吸附力弱。 因此：本案商业消费人群以项目本身业主为主，辐射少量周边社区居民，是典型的社区商业； 未来可以运营的业态：社区配套商业+餐饮业态 商业定位总结 * 便利店 头饰、 精品卤菜 乳制品 药房 中介 特色小吃：如老麻抄手、金刚米线、木桶饭。 母婴零售 精品水果 美容美发 如：家居服、内衣、鞋、保健品、茶叶专卖等 零售 皮具护理 诊所 银行 蛋糕 果蔬店 文体用品 烟酒专卖 进口食品 书店 玩具 商业定位—1314号楼1F业态落位 教育培训 特色餐饮 休闲茶楼 特色餐饮 宠物医院 休闲茶楼 美容美体 如：易老头三样菜、顺水鱼 馆、大队长火锅等 商业定位—1314号楼2F业态落位 1#牛奶店 2#卤菜店 3#烟酒 4#旅行社、票务 5#房产中介 6#干货、炒货 7#美发店 8#头饰品 9#家居服内衣店 11#母婴店 10#美甲店 12#快餐 13#面馆 14#老火锅 15#烤鱼 16#宠物店 17#修脚、足疗 18#干洗店 商业定位—1#楼1F业态落位 1、2#老火锅 3、4#美蛙鱼头 5、6、7#板栗鸡 8#烤肉 9、10#特色中餐 11#私房菜 商业定位—1#楼2F业态落位 1、2#茶楼 3、4#茶楼 5-7#美容SPA 9-13#洗脚城 商业定位—1#楼3F业态落位 16#便利店 15#蛋糕店 14#水果店 12、13#药房 11#美发店 10#ATM 8、9#银行 1#皮具护理 2#社区诊所 3#面馆 4#快餐 5#干/汤锅 6#驾校 7#电讯营业厅 一、商业定位—2#楼1F业态落位 1#舞蹈培训 2#早教 3、4#儿童乐园 5#咖啡、简餐 6、7#特色菜 8#火锅 商业定位—2#楼2F业态落位 5-7#棋牌室 8#大型中餐 1-4#网络会所/健身房 商业定位—2#楼3F业态落位 现状分析--交通现状 目前项目道路以工程车辆/出租车路过为主，同时，由于南北快速干道通车后，去往杨家坪及直港大道车辆会直接通过南北干道前行至直港大道，未来万象三支路仅会有周边小区、九滨路等过路车辆行驶经过。 1、市场竞争加剧，客户观望严重 华润单价2W起；巴南万达商铺年底强势新推；绿地保税中心（政府持14%，返祖5年6%-10%、（先返2年在首付里面，招商1000家，写字楼和底商，16年开业，单价2W-3W小铺100万，客户有信心风险低）； 2、客户风险管控预期提高，本项目目前外立面没有呈现，商业氛围不足，道路不通，投资者对项目信心不足； 现状分析--市场情况 万达商铺年底抢收，渠道举牌覆盖南区公交站台 价值提升 措施一、商业包装树立客户投资信心 措施二、招商运营保障后期投资租金收益 措施三、返租销售 价值提升措施 一、线上推广： 主题：首付30万起买万象城商圈铺 电台：88.1音乐广播电台； 网络：搜房网、大渝网、搜狐焦点、百度乐居等网络推广； 短信：覆盖周边竞品及门店业主、专业批发市场。 轿厢：九龙坡、渝中区大坪、高新区商务及高档住宅小区 二、线下包装： 1、商业氛围：享乐地标工地围挡、道旗、现场展板等 2、楼体字：东原时光荟，150万买商圈金铺 3、渠道派单； 价值提升措施--分批次商业包装 目前商业包装基本无，商业氛围差，传递给客户的信心弱。另外由于项目商业处于单边街状况，对外通达性差，人流量少，且由于交房时间为15年年底，目前招商暂无成果。据此需对项目进行商业氛围包装。情况如下： 工程电梯 工程塔吊 未修建 最优展示区，但目前无商业包装条件， 第三批次包装 按工程节点，此区域2014-12-25可完成包装 按工程节点，此区域2015-1可包装 第一、二批次