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第五章 房地产投资 投资的一般概念： 所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。 投资的三要素：时间、报酬、风险。 第一节 房地产投资概述 一、房地产投资特征 ： 直接投资费用较高 ； 直接投资回收期长 投资资本的购买力价值不易损失 易于取得贷款支持 直接投资资本的流动性差 影响投资的不可分散性风险因素较多 需要专业知识和经验 房地产投资方式和标的类型的多样性 二、房地产投资方式 房地产开发投资 ； 房地产购置投资 ； 房地产抵押放款 ； 购买房地产证券 房地产投资信托（REIT）与信托投资 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 （前两种投资称为直接投资，后面几种方式均为间接投资。） 一个例子：日本三井房地产销售公司“土蓝提”项目 三、房地产投资标的的类型 (一)未开发的土地 (二)住宅 (三)写字楼 (四)购物中心或零售商场 （商业物业） (五)旅馆、酒店、会议中心 （产权式酒店） (六)休闲性房地产 (七)工业厂房、仓库 第二节 房地产投资财务分析 一、收益倍数(乘数)法 收益倍数法是将房地产的投资价值(购买价格)除以年总收入或净收入，求得的值越小则说明该投资项目的报酬越好，越值得投资。常用的指标有总收益倍数、净收益倍数。总收入倍数等于房地产价格除以该房地产的潜在年总收入。净收益倍数等于房地产价格除以年净收益。 二、财务比率法 (一)经营成本比率：经营成本比率等于经营费用除以潜在总收入。 (二)收支平衡比率 ：收支平衡比率等于年经营费用加上年债务偿还额，除以潜在总收益。 (三)债务偿还保证率 ：债务偿还保证率是净收益与年本息偿还额的比值。该比值越大，说明项目投资的财务风险越小。 三、赢利能力法 (一)资本化率：资本化率等于净收益与房地产购买价格的比值。它可以看作是整体资产的报酬率，与净收益倍数互为倒数。 〔二)权益报酬率：权益报酬率等于税前净现金流量(净收益减去债务偿还额)与自有资金投入量(权益值）的比值。 (三)税后权益报酬率：税后权益报酬率等于税后净现金流量(净收益减去债务偿还额与所得税)与自有资金投入量(权益值）的比值。 (四)经纪人报酬率：经纪人为了激发投资人购买房地产的兴趣，往往将因偿还债务而增加的权益(本金)部分也计入报酬。 四、回收期法 回收期是投资项目的初始自有资金投入量与预期税后年净现金流量的比值。它是对从投资中产生的净收人“偿付”投资成本所需时间的度量。未来某一时点离现在越远，其不确定性或风险就越大，因而投资的回收期越短越好。 课堂练习2： ? 房地产开发前期有哪些主要工作？根据老师上次课讲过的例子，说明拆迁安置工作的重要性（需在作业中写出至少一个例子的大致内容）。 班级、姓名、学号写清楚！ 第四节 房地产投资风险 房地产投资风险指房地产项目投资中实际收益低于预期，甚至产生亏损的可能性 。（不排除出现实际收益高于预期的有利的可能性，但不能算风险。） 风险分为系统风险和非系统风险。系统风险是指那些影响所有投资者即整个房地产投资市场的因素引起的风险。如战争、通货膨胀、全国性国民经济衰退、国家法律及政策的变动等。 非系统风险是指发生于个别投资项目或某类投资活动的特有事件造成的。例如，由于经营策划失误、欠债过多等原因，造成实际投资收益低干预期收益或投资失败。 一、房地产投资的风险类型 (一)经营风险 (二)自然风险 (三)流动性风险 (四)财务风险 二、房地产投资风险控制策略 （一)选择风险较小的项目进行投资 (二)加强市场调查研究 (三)通过投资组合来分散风险 (四)通过良好的管理控制风险 (五)转嫁风险 (六)通过“期权”交易控制风险 第五节 房地产置业投资分析 置业投资是投资者在市场上购买房地产物业后，通过对房地产商品的交易或租赁来获得投资收益的一种投资方式。置业投资者一般不从事开发，投资周期可长可短，投资规模大小也有很大差异，投资目标是购置物业尽可能大的增值，或能获得尽可能高的租赁收入。 住宅投资、商铺投资、写字楼投资 复习思考题 1、? 房地产投资具有什么特征？有哪些方式和类型？ 2、? 试讨论房地产投资的各种风险，及有效的风险控制手段。 3、? 房地产置业投资的主要投资对象有哪些？投资中需注意的影响因素有什么？ 4、? 房地产投资的财务分析方法有哪些主要指标？如何评判？ 5、? 试讨论房地产投资组合与证券投资组合的区别。 6、? 结合实际讨论当前个人投资者投资房地产的可能方式。 * * 说明 第一年：课税所得为(10-5.57-l.96)等于2．47万元，所得税为0.815万元