土地增值税.ppt

土地增值税 一、征税范围《土地增值税暂行条例》及实施细则规定的征税范围是： (1)转让国有土地使用权； (2)地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定： 标准之一：转让的土地的使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理（或补办）土地征用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。 标准之二：土地使用权、土地建筑物及其附着物是否发生产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权（如出租）也不征。 这里“土地使用权出让”是指，土地使用者在政府垄断的土地一级市场通过支付土地出让金，获得一定年限的土地使用权的行为,土地使用权出让的出让方是国家；“土地使用权转让”是指：土地使用者通过出让形式取得土地使用权后，在土地二级市场将土地再转让的行为。 标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。 ***有关具体事项的征税情况，判定如下： 1.出售 ——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖。 2.继承、赠予 ： 继承不征（无收入）。 赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担赡养义务人 不征；非公益性赠予征。 3.出租——不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征； 抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5.房地产交换 单位之间换房征；个人之间互换自住房不征。 6.以房地产投资、联营 房地产转让到投资经营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。 7.合作建房 建成后按比例分房自用，不征；建成后转让，征。 8.企业兼并转让房地产 ——暂免 9.代建房 ——不征（无权属转换） 10.房地产重新评估 ——不征（无收入） 11.国家收回房地产权 ——不征 二、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 三、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：1.取得土地使用权所支付的金额，包括： ①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款； ②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。2.房地产开发成本 它指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 3.房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实际细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。 　②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。 房地产开发费用计算中还须注意两个问题： 第一：扣除的具体比例（5%以内或10%以内），由各省、自治区、直辖市人民政府决定； 第二：利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 4.与转让房地产有关的税金它是指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税（按产权转移书据0.5‰贴花）、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。也就是说房地产开发企业只能扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 5.财政部规定的其他扣除项目《土地增值税条例实施细则》规定，对从事房地产开发的纳税人可按《细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除，用公式表示：加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金