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目录 1、房地产概述 2、项目开发过程 3、房地产开发土地的获取 4、房地产投资项目策划 5、透过十八大看房地产的发展 3、房地产开发土地的获取 3.1 房地产开发项目用地的获取与评价 3.2 国有土地出让文件及低价预算案例 3.1 房地产开发项目用地的获取与评价 3.1.1土地使用权出让 3.1.2土地使用权的转让 3.1.3房地产开发项目可接受地价的测算 3.1.1土地使用权出让 1.土地使用权出让的法律特征 （1）土地出让的主体 （2）土地出让的客体 （3）土地出让的内容 3.1.1土地使用权出让 2.土地出让的方式和程序 我国现行的土地出让方式: （1）拍卖 （2）招标 （3）协议 （4）挂牌 3.1.1土地使用权出让 2.土地出让的方式和程序 根据对我国现行几种土地出让方式，可以比较得出其特点： ①协议出让 ②招标与拍卖 ③挂牌出让 3.1.1土地使用权出让 3.土地出使用权让权合同 土地使用权出让合同是指，国有土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间，就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的明确相互权利义务关系的协议。 出让合同具体包括以下内容： （1）合同双方基本信息 （2）规定土地使用规则 （3）规定受让方应修建的公益工程 （4）合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求 （5）对配套设施的责任 （6）对环境的责任 （7）其它条款（违约责任、纠纷解决方式、合同订立地点、日期等） 3.1.2土地使用权的转让 1．土地使用权转让的概念 土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 通常人们把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营；把允许土地使用权转让而形成的土地市场成为二级市场。要建立完善的土地市场体系，就需要一级市场和二级市场的融合，只有这样才能使土地使用权真正作为商品进行流通，只有这样才能推动整个房地产业的健康发展。 3.1.2土地使用权的转让 2．土地使用权转让的法律条件 （1）土地使用权转让的条件 我国以立法的形式对土地使用权的转让做了规定。《城市房地产管理法》第36条规定了土地使用权转让，应当满足以下条件： ①土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容； ②按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ③按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发用地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。 3.1.2土地使用权的转让 2．土地使用权转让的法律条件 （2）土地使用权不得转让情形 《城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的情况，主要包括： ①以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.1.2土地使用权的转让 2．土地使用权转让的法律条件 （3）土地转让的增值税 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》对土地转让过程中征收土地增值税作了规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税的征收，为国家规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益提供了重要手段。 3.1.2土地使用权的转让 3．土地使用权转让的特点 （1）土地使用权转让的法律效力 （2）土地使用权转让的方式 3.1.2土地使用权的转让 4．土地使用权转让的程序 （1）转让申请 （2）签订转让合同 （3）转让合同公证 （4）缴纳土地出让金和增值税 （5）土地使用权变更登记 3.1.2土地使用权的转让 5.土地转让的评价 我国法律允许房地产开发土地依法转让，也丰富了开发土地合理流转的途径。但在现实市场运作中，很少看到开发公司通过土地转让的方式获取土地，因为由土地转让的相关规定可以看出，土地转让对受让方来说有诸多不利。主要表现在： （1）转让手续复杂 （2）转让成本过高 （3）转让过程耗时长 3.1.3房地产开发项目可接受 地价的测算 1.假设开发法的概念 假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测评价对象未来开发完成后的价值，然后减去预侧的未来开发成本、税费和利润等，以求取评价对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取评价对象的价值。 3.1.3房地产开发项目可接受