商圈调查及目标顾客设定.pptVIP

商圈調查及目標客層設定技巧 資料調查 實地調查 店面調查 競爭店調查 家訪調查 廣求有用的資料 以商勢圈實際調查為主 顧客聚集、接待中心 競爭、競合分析 依實際需要 調查的步驟 決定調查的種類 調查的實施方法 統計與分析 決定調查的對象 編列調查人員 編列預算 擬定調查計劃 實體 非實體 商勢圈 立 地 物 件 個人供給 商 圈 市 場 族 群 個人需求 一.商勢圈 1.定義:物件本身提供實質與非實質所函蓋 的地理範圍。 2.商勢圈調查:調查商勢圈內的市場供須情況、人口數、消費需求及其它活動等。 3.擬訂商勢圈發展計劃。 壹、實體分析 商勢圈的機能 辦公區 商業區 綠地休閒區 百貨區 文教區 文教區 住宅區 觀光逛街區 車站區 短期變化:到商勢圈中心實際了解 一天、 週、旬、月、假日與非假日間 之變化。 中期變化:觀察或收集季、半年、年、的 變化。 長期觀察: 了解過去商勢圈變化與未來趨勢 發展。 第一商圈(徒步圈) :直徑500公尺範圍內,此商圈內消費需求以民生必需品及便利行為主。 第二商圈(腳踏車圈) :直徑1500公尺範圍內,商圈內消費需求以民生需求及口碑獨特性差異性為主。 第三商圈(機車圈) :直徑3000公尺範圍內,商圈內消費需求以差異性、口碑獨特性及修閒需求為主。 第四商圈(汽車圈):屬衛星商圈,開車所能及的範圍,考慮停車需求。此商圈內消費需求以休閒、競合販賣(如商店街、電腦城)、大型量販店為主。 定義:物件所在位址之明顯度、入店便利性與租金合理性 工具:觀察法、判斷分析法、詢問調查法 範圍:在地圖上描繪出各擇地-點、帶、區 擬定立地條件評估計劃 競爭局勢 到店方式 競合局勢 道路性質 便利性 停車空間 族群分佈 車流量 道路陰陽面 物件明顯度 主要道路 次要道路 省 道 生活要道 便利要道 塞車情況 道路使用情況 人潮流動情況(東西南北向) 早、中、晚、各時段車流量 立地腹地評估 立地環境評估 其它相類似立地條件分析與評估 供給時間短:降低商品製作時間,提高迴轉率。 人口密度要高:住宅區內的住屋率要達八成以上 流通量要大:來往車輛、人潮不間斷。 車流順暢:道路寬度夠,無塞車情況。 店舖明顯度高:當消費者產生需求時,能馬上看到或聯想到的識別招牌。 過馬路安全性要高:穿越的馬路是否安全(如省道,車速快),或有天橋及地下道供穿越道路。 到店阻隔性低:如塞車、車流量多及騎樓停放機車、雜物都會造成到店障礙。 擬定物件評估規劃書 目地:評估物件的面積與形狀,分析並設計動線圖,發揮最高之坪效。 分析坪效、坪單價、坪獲利比 立地過去與未來發展趨勢評估 面 寬 實體條件 採 光 熱源排除 體 積 租 金 可用設施 使用率 明顯度 形狀、坪數 西曬程度 空調安裝條件 分析運算 評獲利比=營收/坪單價 坪效=坪數/客席數 坪單價=租金/坪數 了解目前現有商勢圈內之供給情形: 1.業種、業態的分佈與類別 2.供給的層面與定位 3.族群被供給的滿足點分析 4.市場供給滿意度調查 5.評估進駐市場的切入點與時機 商圈:即可能來店的一群“個人” “個人”:來店消費的族群是由完全不同的個體所組成,故須考量到每個獨立個體的感受與需求,不可將族群模糊化。 一、商圈 立地本身所產生 之方便性、便利 性、目的性,到達 店舖所形成的自 然範圍。 開店戰略設定上 的商圈 自然商圈 戰略商圈 商圈劃分 主商圈 次商圈 70%顧客分佈的範圍 30%顧客分佈的範圍內 商圈供需平衡 商圈需求量 產品 商圈佔有率 根據業態的商圈需求量去預估商圈佔有率 本店銷售量 商圈需求量+流入人口量-流出人口量 商圈內目標客層分析(商圈評估計劃書) 消費方式 消費金額 消費習慣 消費族群 消費個人 消費需求 商圈需求評估 現有店舖屬性評估 現有店舖數評估 家庭 個人 上班族 學生 情侶 路過 便利 口碑 專程 何謂市場:係指對某一商品的實際購買人與潛在購買人 市場佔有率=本店銷售量/市場總銷售量 目標市場思考三階段 大量行銷階段 產品多樣化行銷階段 對象行銷階段 以全部購買人 為目標，推動 大量生產、大 量流通、大量 促銷 依不同的特性、 風格、品質、大 小等,推出商品供 應,滿足多樣化需 求 係指賣方先認明 市場的區隔化,選 定一個或數個區 間為對象區隔,再 依不同的需求去 開發適合各區間 的商品或服務 市場區