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信托业务讲座 房地产业务部 吴妮娜 2012年2月15日 信托的基本职能 1. 资产管理职能 即受人之托、为人管业、代人理财 2. 融通资金职能 3. 社会投资职能 4. 中介和代理、沟通及协调经济关系 信托的本质特征 受人之托 代人理财 信托的基本关系 委托人 受托人 受益人 委托 分配收益 信托的基本要素 1. 信托类型 2. 信托用途 3. 信托期限 4. 信托规模 5. 信托基本关系人：委托人、受托人、受益人 6. 信托的投资运用方式 7. 信托的收益率 8. 信托报酬 9. 信托的风险控制措施 信托的类型 1. 根据受托人接受信托是否为营业目的，信托可分为民事信托和商事信托 2. 按交付的信托标的可分为资金信托和财产信托 3. 按收益对象可分为私益信托和公益信托 4. 按委托人的数量划分可分为单一信托和集合信托 5. 按信托资金的投资方向要分为证券投资类信托、房地产类信托、私募股权类信托、基础设施类信托、能源类信托等 6. 按信托的投资方式可分为贷款类信托、权益类信托、股权类信托等 7. 按信托收益的确定程度可分为固定收益类信托、浮动收益类信托、固定加浮动收益类信托 8. 按信托主要合作方可分为银信合作信托、信政合作信托、信证合作信托等 房地产信托业务介绍 现有的房地产业务类型 信托贷款 项目收益权转让 本项目收益权转让 其他项目收益权转让 股权投资 股本金增资 新设项目公司 基金类业务 案例介绍1——大庆久隆项目单一信托 信托概况：开放式信托，期限3年，信托规模不超过21亿元。其中第一笔信托资金规模9亿元，已于2010年4月20日进行运用，其中5亿元用于投资受让大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“大庆久隆”）开发的东城领秀一期项目商业部分的98.552%项目收益权，另外4亿元用于向大庆久隆增资扩股。第二笔5亿元信托资金投资用于受让大庆久隆所开发的大庆东城领秀二期C区项目的45%的收益权，期限为二年（目前已投放2.2亿元）。第三笔2亿元信托资金投资受让大庆久隆所持有的大庆东城领秀二期C区项目17.8%的项目收益权，期限为二十一个月。 项目概况：东城领秀一期项目共规划居住用地52.57公顷，总建筑面积75.77万平方米（含地下及人防面积）,可入住4831户,设计容纳居住人口约为1.55万人。东城领秀二期项目土地面积87.9869公顷，总建筑面积118.12万平方米。其中住宅建筑面积为78.94万平方米,商业建筑面积22.86万平方米,车库建筑面积6.4万平方米、公建配套1.92万平方米 项目的要素和特点介绍 项目的风险控制措施 案例介绍2——天津宝聚家园集合信托 信托规模5亿，期限2年，用于购买天津信浩公司宝聚家园（浯水道南限价商品房A地块）的100%项目收益权。 浯水道南限价商品房项目总建筑面积196581.88平米，A地块建筑面积69730.76平米，已取得国有土地使用证，并在天津市津南区发改委备案，预计销售价格9000元/平米，信浩公司享有100%收益权。 风险控制措施：天房集团和天津房信集团为信浩公司履行义务承担不可撤销的连带责任保证。 信托资金退出方式：项目开发建设仍由信浩公司负责，在约定时间分配项目收益。 集合发行情况：中油资产认购3.6亿，昆仑信托认购1.4亿 案例介绍3-华保宏股权收益权集合信托 信托规模3.995亿元,用于受让华保宏实业（深圳）有限公司（以下简称“华保宏”）持有的北京华业地产股份有限公司（代码：600240，以下简称“华业地产”）99,244,025股流通股的股权收益权。信托期限为1年。在信托计划存续期间，华保宏按合同约定支付回购溢价款，年化溢价回购率为9.5%。华保宏以持有的华业地产99,244,025股流通股股权质押给我公司。华业地产股票质押价格低于截止2011年月日股票20日均价元的4折，即4.04元。具体质押率将以签署合同日期之前的股票20日均价为准，不得高于4折。 本次华保宏融资资金将用于拓展公司业务，收购矿业资源或矿业公司股权。 股权回购款支付方式:每自然季度支付本期回购溢价款,最后一笔回购溢价款及回购价款在信托计划到期日支付。 风险控制措施 1. 流通股股权质押 2. 预警线、平仓线及追加保证金设置： 3. 强制执行公证：对信托项目项下的《股票收益权转让合同》、《股票质押合同》等信托文件做强制执行公证。 集合募集情况:分两次募集, 8月29日2.682亿元,9月7日1.313亿元 案例介绍4-嘉元一号保障房集合信托(基金类) 基本概况 信托规模100亿,期限10年,投资范围存续资金总额不少于80%的资金投向政策性保障房,不多于10%的资金总额投向于高流动性投资产品(债券、开放式基金（非证券等），其余部分投向受托人认为安全、收益良