4收益法讲述.ppt

案例： (5)由所给资料计算报酬率： 可比房地产的报酬率：A＝3000/25200＝11.9% B＝3500/29400＝11.9% C＝2800/23800＝11.76% D＝2000/16600＝12.05% 以其平均数作为估价对象的报酬率： (11.9%＋11.9%＋11.76%＋12.05%)/4＝11.9% (6)从公式求得该宾馆价格为： V＝a/r＝2671.28/11.9%＝22447.73(万元) 思考题： 收益法的理论依据是什么？ 收益法适用的对象和条件是什么？ 收益法估价的操作步骤是什么？ 如何运用有限年的收益法公式进行不同年限的价格换算？ 出租型房地产的纯收益如何求取？ 商业经营型房地产的纯收益如何求取？ 工业生产型房地产的纯收益如何求取？ 实际收益与客观收益的含义区别。 土地使用权年限与建筑物经济寿命结束的时间不一致时，如何确定收益年限。 何谓资本化率？其实质是什么？ 土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系。 何谓土地剩余技术。 何谓建筑物剩余技术。 《收益还原法中若干因素对房地产估价结果影响的分析》 《房地产估价中确定租金的几种方法》 第四章 收益法 主 要 内 容 1、收益法理论依据 2、收益法计算公式 3、收益法适用范围 4、收益法评估过程 5、收益法案例分析 总收益确定 还原利率确定 纯收益确定 总费用确定 房地产价格确定 收益法是房地产价格评估的基本方法之一。又称:收益法、投资法、收益现值法，在土地价格评估中称为地租资本化。 具有充分的学术理论依据，应该说是理论上最成熟的一种估价方法。实践意义比较广泛。 1、收益法理论依据 收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。即将房地产的价值看成是其未来净收益的现值之和。 ---预期原理是收益法的基础，预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体地说，房地产的价值通常不是基于其历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是借它推知未来的动向和情势，解释未来预期的合理性。 ---投资回报理论是收益法的理论依据。 由于房地产寿命长久，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在未来继续获得收益，所以，将购买房地产看作类似于购买股票、债卷等投资行为。有投资就有回报，表现为每年都有收益。反过来，投资额(房地产价格)，就可以表示为每年的固定收益折现以后的价值，收益法基本公式为: P=a/r P---房地产价格 a---房地产年纯收益 r---还原利率 房地产价格计算中的还原利率可以这样理解： 还原利率反映了房地产价格与年纯收益之间的关系， 类似于银行存款：存款利率反映的本金与利息之间的关系一样，三个变量中，已知两个可以求算另一个。 收益法的理论公式: ? ? ? 图中ai---房地产第i年的纯收益 n---年数 ri---房地产第i年的还原利率 p= 房地产价格（折现到0年时点的各年纯收益的总和） 每年的纯收益折现： a1折现后：a1/（1+ r1） a2折现后：a2/[（1+ r1）*（1+ r2）] …… an折现后：an /[（1+ r1）*（1+ r2）……*（1+ rn）] 则： p= a1/（1+ r1）+ a2/[（1+ r1）*（1+ r2）]+ ……+ an /[（1+ r1） *（1+ r2）……*（1+ rn）] ——收益法理论公式 由于该公式涉及的变量太多，实际应用难度较大，需要进行推倒换算。 …… 0 3 2 1 n r3 a3 r2 a2 r1 a1 …… rn an ? 收益永续性——还原利率大于0，收益年期无限远 其他因素不变——a1 =a2= a3=……= an= a ；r1= r2= r3= ……= rn= r 公式推导：将以上条件代入理论公式 公式为：p= a/（1+ r）+ a/（1+ r）2+ ……+ a /（1+ r）n+…… 则可看成是一个首项为a/（1+ r），公比为1/（1+ r），项数为n的等比级数求和。 p=