鲅鱼圈项目市调场查报告终稿.docVIP

营口鲅鱼圈前期市场调查报告 大商地产营销管理中心 2009-3-26 目 录 第一部分 项目区域宏观概述及分析 一、营口市宏观概述 二、鲅鱼圈区宏观分析 （一）鲅鱼圈区概况 （二）经济发展状况 （三）鲅鱼圈政府对本项目的重视 第二部分 鲅鱼圈商业及商业地产分析及建议 一、鲅鱼圈商业调查 （一）商圈构成及分布 （二）典型商用物业状况调查 （三）结论及建议 二、商业地产现状及分析 （一）最新状况 （二）供销市场 （三）商铺客户群分析 三、餐饮业调查与分析 （一）餐饮业调查 （二）消费人群分析 （三）餐饮业结论及建议 四、商业地产的结论及建议 （一）结论 （二）建议 第三部分 鲅鱼圈住宅市场调查分析、结论及建议 一、鲅鱼圈住宅地产现状调查分析 二、市场总体供应量现状调查分析 三、房地产区域市场调查分析 （一）鲅鱼圈购买客群分析 （二）期房和建筑形态所占比例 （三）房型 （四）单价 （五）总价 （六）产品装修 （七）物业管理情况调查分析 四、结论及建议 （一）结论 第四部分 项目开发建议 一、项目概况 二、SWOT分析 三、项目市场定位建议 四、外销商铺的有关建议 五、项目住宅部分建议 鲅鱼圈项目市场调查报告 第一部分 项目区域宏观概述及分析 一、营口市宏观概述 营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。营口是辽宁省管辖的地级市，是全国重点沿海开放城市。面积5402平方公里，海岸线长96公里，近海滩16万多亩。 　　站前区　 面积 70平方千米， 人口26万。 　　西市区　 面积 20平方千米， 人口16万。 　　鲅鱼圈区　面积 268平方千米， 人口33万。 　　老边区　 面积 305平方千米， 人口13万。 　　大石桥市　面积 1379平方千米，人口72万。 盖州市　 面积 2928平方千米，人口73万。 ——数据来源：营口市政府发布的相关资料，人口统计日期截至2004年 近年来国家振兴东北老工业基地的导向；规划确定营口市城市性质为：我国东北重要的港口城市和先进制造业基地，辽宁中部城市群和辽宁沿海经济带上的区域中心城市，营口所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长，为营口带来了许多商机。 二、鲅鱼圈区宏观分析 （一）鲅鱼圈区概况 【城市规划】 营口鲅鱼圈位于辽东半岛中部的渤海之滨。坐落在营口市南端52公里处，地处北纬40°15′—40°20′，东经121°8′—122°15′，北、东、南三面与盖州市接壤，西濒渤海，与锦州市葫芦岛市相望，东西横据23公里、最窄处18公里，南北纵距最长处23公里、最短处18公里，南距大连170公里。目前，营口鲅鱼圈行政区划面积268平方公里，下辖熊岳、红旗、芦屯三个镇，海星、海东、红海、望海四个办事处，33个社区居民委员会，50个自然村。 东北第二大港—营口港，坐落在鲅鱼圈内，现有泊位29个，万吨以上泊位17个，进入全国十大港口行列。经国务院批准，营口经济技术于1992年在辽宁省营口市设立，地理位置十分优越，是辽宁省3个国家级之一。 发展壮大中的新兴城市对房地产市场存在刚性需求营口鲅鱼圈现有人口万，其中农业人口14万人，城市人口近20万人；随鞍钢入区但未落户员工大约5万人；流动人口10万人，其中，黑龙江省籍和吉林省籍人口占了2/3。《营口鲅鱼圈国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》提出营口鲅鱼圈的总体目标定位是：２０２０年建成百万人口现代化滨海港口城市。建设百万人口现代化滨海港口城市是区今后１５年的长远发展目标。其中第一阶段到2010年，全区人口数量将达到50万，比新增17万人，其中外地转入人口15万人，城市人口比重达到80％。 营口鲅鱼圈及周边地区已探明的金属和非金属矿藏有32种，其中金属矿有金、银、铜、铁、铝、锌等，非金属矿有菱镁、硼、滑石、硅等；天然矿泉水日涌水量500多吨，熊岳等地的地热水藏量丰富；沿海盐田年产海盐80万吨。 （二）经济发展状况 2008年营口鲅鱼圈的各项经济指标继续实现又好又快发展。 鲅鱼圈全年国民生产总值234亿元，全社会固定资产投资200亿元，财政一般预算收入9亿元，跃居营口地区首位。金融机构各项存款余额129.6亿元，社会消费品零售总额43亿元，旅游总收入23亿元。 人民生活条件不断改善。城镇居民人均可支配收入13300元；农民人均纯