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房地产投资与分析论文 王练 (专业班级：建筑环境与设备工程1104班 学号目录 房地产基本定义 房地产投资特点 绵阳房地产调查报告广州市花都区案例分析房地产投资决策程序 参考文献 内容摘要:简述房地产的基本意义 房地产的基本特点 房地产行业投资特性 房地产与国民经济的关系，中国近期房地产投资的概况。正文 房地产基本定义房地产投资属于投资的范畴，是指投资主题｛包括政府，企业和个人｝为实现某种预定的目标，直接或间接对房地产的开发，经营，管理，服务和消费所进行的投资活动。毋庸置疑，房地产业在国民经济中占有十分重要的地位 。进行房地产投资是发展国民经济的重要渠道，当然也是个体积累财富的重要方式。百度百科对房地产的定义是土地，建筑物及固着在土地建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于起自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济上又称为不动产。可以有三种存在形态：即土地 建筑物 房地合一。在房地产拍卖 中也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一 状态下得的物质实体及其权益。 大家都知道房地产业是个暴利的行业。第一，炒地皮。谁拿得到有限的土地资源就意味着谁掌握了房地产开发的主动权，而且，土地资源的有限性有注定了它的巨大升值空间。所以很多商人炒地皮，等待升值。中国城乡建设经济研究所陈准认为，开发商的暴力关键不在于成本，暴利的重要来源是土地升值。第二，炒房价。房价高低与利润高低有着直接的联系。据调查，开发商有两大手段赚取暴利：1.空手套白狼，这就是暴发户诞生的原因。2.商业贿赂。近年来，随着房地产的兴起，与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。他们给予开发商“政策倾斜”，如湖北麻城的政坛地震，开发商比如让官员帮忙低价拿地，或通过改变土地性质拿低价地；其次是免交城市建设配套费；再次是缓征土地出让金等等。中国房地产的特点。总体来说，中国房地产业发展处于一个较低的水平1.房地产业区域发展很不平衡，区域分割明显。2.房地产业企业数量多，规模小。3.房地产业对外开放的门户日益扩大。中国房地产业也面临严重的市场问题。1.房地产资金来源结构单一，开发商自有资金比重低2.圈地的可能性依然存在3.房价增长快，对民众的心理预期比较大，住房比重偏小，结构性矛盾依然突出。4.住房社会保障的配套政策不健全，可操作性较差，门槛高，受益面窄5.房地产企业数量多。负债率高6.二手房房源没有释放，供给不足，市场需要规范7房地产中介诚信缺失8.拆迁安置补偿不合理 。 这些问题的核心之一就在于地方政府的“土地财政”即地方政府依靠高额的土地出让金来补充当地政府的财政收入、开发商赚取高额利润而政府收取开发商高额的出让金。高地价 ，高利润（普遍的贪污腐败成本）就有了超出当地居民家庭收入10——20倍的房价。这，当然是条罪恶的利益链绵阳房地产市场调查报告。最近看到一篇绵阳房地产市场月度调查报告，在此声明，此报告解释权归四川经天营销策划有限公司所有。 时间：2012年01月 现大体摘抄如下：第一部分 宏观经济指标及政策我国2011年12月份居民消费价格（CPI）同比上涨4.10% . 本月CPI与上月相比下降了0.1个百分点，继续出现回落，预计01月份物价指数有上升的可能，货币政策放松的概率不大 2.生产者物价指数PPI环比回落1个百分点3. 采购经理人指数PMI随着政策微调开始，未来PMI和经济增长可望企稳回升 二 01月份房地产政策动向1.房地产调控趋向中期化长期化，房价大幅度暴跌可能性不大，房地产市场供给方面将出现结构性变化，长期供求将趋于平衡2.2012年房地产对稳增长的支撑不会太差第二部分 全国房地产市场概况一：全国完成完成房地产开发投资（单位：10亿元人民币二．全国商品房销售面积（百万平方米总之，根据国房景气指数，2011年12月份为98.89，比11月回落0.98点。第三部分绵阳房地产市场情况绵阳土地市场情况位置面积/储量用途成交金额使用年限交易时间受让单位绵阳市高新区永兴镇张家营 52564.32平方米商业用地/仓储用地3165.804240年2012/1/13绵阳市美福地物流有限公司绵阳市经开区城南街道南塔社区(B宗)75399.28平方米居住(兼容商业)24881.75870年2011/12/30中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司绵阳市经开区城南街道南塔社区(A宗)112664.14平方米居住(兼容商业)40559.088住宅70年/商业40年2011/12/30中国水电建设集团房地产绵阳长兴有限公司绵阳涪城区南塔路104954.71平方米居住(兼容商业）菜市场用地39357.975居住70年/市场40年2011/12/29四川长虹电子集团有限公司绵阳市经济技术开发区文武村1