北京北辰实业股份有限公司首发Ａ股投资价值分析报告.docVIP

北京北辰实业股份有限公司首发Ａ股投资价值分析报告????　　 北京海问咨询有限公司?????分析师：时波?????２００６年９月????　　 重要提示????　　本投资价值分析报告系根据北京北辰实业股份有限公司（以下简称“北辰实业”）公开披露的资料及该公司提供的相关信息，在尽职调查的基础上，本着严谨、负责、客观、公正的原则撰写而成。旨在帮助投资者了解公司此次首发Ａ股的投资价值。报告分析结论仅代表研究人员的个人观点，不构成任何实质性投资建议，投资者据此做出任何投资决策，风险自负。????　　投资要点????　　业务架构独特：投资物业与发展物业良性互动，未来几年进入快速成长期。????　　●公司在亚奥核心区域投资拥有并经营管理北京规模最大的综合性投资物业群之一（包括公寓、酒店、写字楼、会展、餐饮娱乐和零售商业），总面积达４７万平方米，在２００８年奥运会后，预计将迅速增加到１００万平方米左右，增长１１３％，具备极大的升值潜力；????　　●公司在亚奥核心区域及其周边地区拥有土地储备２３５万平方米（建筑面积），能满足未来３年发展物业的需求，在开发获利的同时，也为投资物业提供了巨大的客户源，而且自２００６年开始公司将逐步加大发展物业的投入，预计开复工面积同比增长５０％以上，将为公司插上了快速成长的翅膀。????　　资产重估升值：公司每股净资产帐面值为２．３３元，经测算每股净资产重估值（ＲＮＡＶ）为４．６２元，较帐面值溢价９８．９％。????　　●按照市价比较法测算：公司持有的投资物业（占总资产１７．７％）较帐面值大幅溢价９５．７％，这部分将可能在２００７年开始实施的新会计准则（投资性房地产）中得到体现；????　　●按照市价比较法测算：公司已完工发展物业（占总资产６．４％）较帐面值溢价５５．２％，是公司最近盈利的保证；????　　●按照折现法测算，公司在建、待建的发展物业（占总资产４６％），按照１０％的折现率折现后较帐面值溢价４２．３％，这些储备项目预计在未来贡献每股收益１元以上。????　　奥运升值：公司将是２００８年北京奥运的直接开拓者和受益人。????　　●直接参与奥运核心区域的开发：目前已经拥有北京奥林匹克公园（Ｂ区）国家会议中心、奥运媒体村、北辰大厦等奥运项目，在极大地提升公司的品牌号召力的同时，也将给公司带来较为丰厚的收益；????　　●奥运场馆建设以及巨大的基础设施投入、将使奥运核心区域的交通条件、配套设施、生态环境等方面更加完善，从而使该区域的资产具备更强劲的升值潜力；????　　●公司现有投资物业仅需少量改造投入，就会大幅提升经济效益，五洲皇冠假日酒店２００３年的改造就是最好例证。????　　宏观调控影响较小：刚刚出台的国六条及九部委细则这些调控措施对北辰实业这样业务结构独特、融资渠道畅通、综合实力强、负债率低的企业整体上影响较小。????　　估值分析：综合三种定价分析，分析师认为北辰实业Ａ股二级市场的合理股价区间应为３．３６～３．６０元。????　　北京北辰实业股份有限公司由北京北辰实业集团公司独家发起设立，于１９９７年４月在北京注册，同年５月发行Ｈ股并在香港联交所挂牌上市，１９９８年７月经国家有关部门批准转制成为中外合资股份有限公司。????　　一、北京市房地产行业分析及展望????　　（一）现状????　　２００５年前北京市房地产市场的供给和需求基本平衡，呈现出供求两旺的态势，商品房销售价格基本平稳。２００５年由于受居民收入的持续增长、２００８年奥运会预期、房地产建材价格上涨、土地政策变化等因素影响，北京市商品房平均价格出现了２４．２％的大幅上涨，２００６年上半年更是出现了４５．１％的巨幅上涨。????　　（二）展望????　　根据北京市的城市规划，随着北京市“两轴、两带、多中心”的实施，围绕着卫星城、新城镇的建立，和各功能中心向郊区的转移，将产生规模可观的住房需求，导致新的开发热点出现，为北京房地产提供持续、强劲的动力。????　　而２００８年北京奥运将使整个城市基础设施和环境得到很大改善，其中北京北部地区受益最大，作为植根于北京中轴线上、北部亚奥核心区的北辰实业将成为最直接的受益者，旺盛的市场需求将为公司提供巨大的发展机会。公司主要的投资物业和发展物业集中在奥林匹克中心区的核心区域，被酒仙桥、北苑、清河等“边缘集团”所包围，该区域已经是北京居住质量最高的区域，人们称之为北京的ＣＬＤ（中央生活区），地理位置优势显赫。随着奥运周边市政设施的进一步建设，交通、环境和其他配套的不断完善，该区域的市场价值也必将得到相应的体现（在我国物业税缺位的情况下，物业持有者可以免费占有这些公共资源带来的增值）。????　　二、公司投资物业与发展物业分析????　　（一）投资物业