扬州、仪征、镇江市场简单研究分析.docVIP

扬州、仪征、镇江市场简单研究分析 一、?调查任务：??在公司领导的组织安排下，本人有幸陪同销售部负责人以及部门同事参加了这次对扬州、仪征、镇江三的楼市考察工作。通过4天的异地楼盘调查工作，在整理出所调查楼盘的相关资料后，尽量对扬州、仪征、镇江三地的房产市场做出特征性的定性认识。二、调查范围江苏省扬州市、仪征市、镇江市、?大港新区三、调查楼盘名录扬州：1雍华府●熙圆??2蜀景花园??3凯运天地??4中国●扬州国际珠宝城??5中央花园??6京华城中城?7新港名城花园?8莱茵苑?9月亮圆?10世纪家园镇江：11江南●颐和家园??1?2香江花城?1?3恒美嘉园镇江大港新区：14港南花苑仪征：15一洲家园??16镜湖花园??17近水楼盘四、调查方法现场考察、现场咨询法五、扬州地区调查内容（一）地理位置及人口情况中国历史文化名城扬州，地处江苏中部，长江下游北岸，江淮平原南端。扬州城区至今已有2400多年的建城史。现辖广陵、维扬区、邗江3个区，江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市共有97个乡镇，9个街道办事处。全市总面积6653.81平方公里，市区总面积988.81平方公里，全市总人口457.19万，其中市区人口115.13万人。现辖区域在东经119度01分（仪征市移居、青山一线）至119度54分、北岸31度56分至33度25分（宝应县西安丰、泾河一线）之间。南部濒临长江，北与淮安、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与天长（安徽省）、南京、淮安交界。境内有长江岸线80.5公里，沿岸有仪征、邗江、江都；京杭大运河纵穿腹地，全长143.3公里，由北向南沟通白马、宝应、高邮、邵伯4湖，汇入长江。扬州市城区位于长江与京杭运河交汇处，东经119度26分、北纬32度24分。扬州全市共有36个民族，汉族占总数的98%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。扬州全市共有36个民族，汉族占总数的98%。少数民族中，回族人口最多，占少数民族人口总数的73%。高邮市菱塘回族乡是江苏省唯一的少数民族乡。　　（二）旅游、人文、历史情况：扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化城、历史悠久的博物城。这里有中国最古老的运河，汉隋帝王的陵墓，唐宋古城遗址，明清私家园林，众多的人文景观，秀丽的自然风光，丰富的旅游资源，多少年来吸引了大量的中外游客。　　1998年，扬州荣膺首批中国优秀旅游城市称号。中国最著名的湖上园林瘦西湖和千年古刹大明寺是中国4A级风景区（点）：何园、个园、唐城遗址、高邮盂城驿、普哈丁墓、龙虬庄古人类遗址为全国重点文物保护单位；著名的瘦西湖乾隆水上游览线是国家旅游局向海内外推出的国家级旅游线；扬州的穆斯林旅游产品正日渐成为我国穆斯林旅游线的重要组成部分。多年来，扬州市利用名城优势和景观特色，在“古、文、水、绿、秀”上做文章，成功地开发了一大批旅游“新品、名品、精品”，并进一步开发和完善了瘦西湖乾隆水上游览线、高邮湖渔家乐休闲游、仪征生态旅游等民俗观光系列产品，此外，汪氏小苑、汉广陵王墓博物馆二号墓、高旻寺、普哈丁墓园、市区古运河风光带、隋炀帝陵、玉器厂工艺美术景区、西郊森林公园、仪征登月湖旅游度假区、江都龙川广场等一批旅游新景点也正式对外开放。（三）旅游业经济指标2001年，扬州旅游业继续保持了较快的发展。接待境外旅游者10.08万人次，同比增长17.96%；创汇4001万美元，同比增长1.69%。接待国内旅游者552万人次，同比增长10.18%;国内旅游收入40.69亿元，同比增长9.21%。旅游总收入44.01亿元,同比增加8.59%。旅游增加值13.50亿元,同比增长20.32%。目前，全市拥有星级涉外饭店36家，各类旅行社50家。（四）、个盘情况（请参考附件1至10）（五）、小结：1、?城市性质及城市化程度：扬州属休闲旅游消费型地级城市，根据经济结构以及人口分布可以看出，扬州的主流产业是以旅游、服务业为主体的第三产业，而农业产业与工业产业的发展速度相对国内几个发达城市而言，则显得较为稚嫩，市区人口与农村人口的悬殊程度以及市区内没有五星级酒店等显性因素也同时证明了，扬州的城市化进程仅仅进入初级阶段。2、?房地产市场发展格局：一级市场：随着新开发区逐渐的成行成市，土地价格预计将会逐步攀升，而市政府主动出击招商引资的积极态度，也是抬高地价的直接制因。不过城市土地的稀缺性将会要求土地市场甚至商品房以及其他相关市场逐步规范，同时增强行业参与的进入壁垒。二级市场：商品房开发市场目前正处于“市内比增值速度、比设计，而新开发区或郊区比规模环境、比配套”的局面，价格已不在是首要考虑因素，开发商通过各种新型营销手段有意识的引导消费者怎样消费