花都商业调查研究报告001.docVIP

花都商业调查研究报告 前言： 本项目地处花都区中心区域，位于秀全大道与建设路交汇处。开业已两年，但三楼依然没有经营，现考虑到项目整体赢利模式及开发商长期利润的因素，针对三楼的经营模式及业态定位做本次市场调查。 由于项目本身的特殊性，给项目整体经营管理和三楼的开发与市场定位造成一定的难度，如果市场定位不准确，将直接影响项目的销售和后期的经营管理。 为此，凌峻机构组成了专业的项目小组对花都商业市场进行了系统深入的市场调查研究工作。并与开发商工作人员及投资者、经营者进行沟通，以了解当地的商业市场环境、发展趋势及消费者消费倾向、消费能力。 本次调查主要内容： 花都宏观环境概况 区域商业概况 本项目概况 项目SWOT分析 结论及建议 附件：酒店调查报告 第一部分：总 论 一、适用范围： 本次调查具有时间性，若进行多次的跟踪调查研究分析将得到更全面、系统、动态的市场情况资料，本调查结论只适用于花都地区。 二、调查背景 金锣湾购物中心地处花都建设路与秀全路的交汇处，是花都区域核心商圈位置。该区域是花都区商业最集中的街道，是花都商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心的双重功能。然而，金锣湾购物中心因其建设规划以及经营模式的特殊性，导致部分产权单位在经营发展过程中受到了多方面的限制。如何实现金锣湾购物中心运营利益最大化，建立最佳运营管理模式，寻找金锣湾购物中心三楼产业的最佳经营业态成为目前经营管理金锣湾购物中心的重点。 在此背景下我们对花都商业发展状况进行了专项市场调查和研究。以期通过市场调查和研究为金锣湾购物中心三楼产业的市场定位寻找依据，为以后收回金城购物中心后如何发挥整体项目的最大利益形成理论基础，力求为项目寻求最佳业态组合和市场定位提供依据。 三、调研说明 1、调查设计 本次调查的对象是现有事实和业已形成的商业形态, 因此本次调查通过对上述事实进行描述性调研，实施探索性的研究。力图通过对现有事实和必然发生的事物进行调查，建立在对相关的事实进行收集和描述的基础上，对未来的发展作科学的判断。本次调研的总体思路设计为：通过了解花都区的经济发展情况，消费环境情况，项目所在商圈区域业态分析等因素的调查分析提出三楼物业的经营发展建议。 2、样本选取 根据花都区的商业特点及其发展状况选取了秀全路商业街和建设路商业街以及广百百货、金城广场作为主要调查对象。秀全路和建设路在地理位置上地处花都的中心，经过多年的发展商业街已经自然成为了花都的购物、娱乐、休闲、文化中心，具有显著的代表性；广百百货是目前该区域档次较高，是近年来由广百百货经营管理的的新兴商业中心，集购物、娱乐、休闲、观光与一体的多功能的现代商业中心，代表着未来商业中心的发展方向，是与金锣湾形成强烈对比的业态主体，对其进行调查研究对本项目的发展具有重要的参考意义；金城广场在地段上以及经营业态上均与本项目非常接近，对其研究是发展三楼物业与之形成互补和错位的前提依据。通过对上述街区和购物中心的调查研究可以为发展经营本项目提供参考。 3、资料采集方法 1）运用观察法，组织观察小组在目标区域观察、收集各调查主体的相关资料 2）假以顾客或投资者的身份，通过与店员或业主以及物业管理人员的交谈收集相关资料。 3）查阅有关该商业中心的宣传资料和专业报刊 4）走访相关工商、税务管理部门、物业部门、投资开发商等，了解各主要商业中心和商业街区的经营情况。 4、实地工作 由3名专业人员,组成调查小组进行调查与数据收集工作。 第二部分：花都宏观环境概况 一、城市概况 花都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。东连从化，南靠广州，西邻三水，西南连南海，北接清远，毗邻港澳。968平方公里,72万。花都是侨乡，有华侨、海外华人和港澳同胞近30万人。229.28亿元14.13% 固定资产投资52.11亿元9.07% 税收总额，增长41.97亿元（含海关关税14.11亿元）43.78% 外贸出口 3.87亿美元 14.2% 地方财政收入 10.52亿元 58.1% 城乡居民储蓄存款余额131.08亿元 19.78% 职工年平均工资 17836元 18.21% 农民年人均纯收入 6560元 3.06% 总量跃居全市第四位，增幅名列全市第一城乡居民储蓄存款余额500亿元，达到509.2亿元，增长24.16%，工业增加值134.88亿元，增长19.4%。规模以上企业完成工业总产值376.3亿元，占全区工业总产值的73.9%。工业对经济增长的贡献率达78.83%，拉动全区经济增长11.14个百分点,已经成为全区经济发展的强劲“引擎”。 66134辆，实现产值114.82亿元，占全区工业总产值的22.55%，皮革皮具业实现产值45亿元。金银首饰加