芙蓉汉城营销策概划述.docVIP

项目全程营销策划思路 一、项目总体定位：——本项目属于一个复合型地产，住宅地产与商业地产并重。 二、市场定位 住宅——面向绵阳市及周边市县，具有高收入，具有追求高尚生活生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体。 商业房 ①、商铺消费顾客定位 本项目住宅小区居民住户 绵阳市区特色餐饮娱乐休闲活动消费者 途经九环线、三国旅游文化线、仙海—富乐山—博物馆旅游—芙蓉汉城旅游区游客。 ②、商铺目标租房群体定位 大中型特色餐饮娱乐休闲行业业主。 文化旅游行业经营者 ③、目标购房群体定位： 面向绵阳及周边市县有投资文化旅游产业和特色餐饮、娱乐休闲，自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识且有一定投资实力的群体。 三、项目定位 住宅——是由置信开发的，生态环境优美，配套高档，具有港式物业管理水平、具有传统人文韵味的新型精神文明社区。绵阳市目前综合品质最好的中高档品牌商品房居住小区。 商业房—— 以汉代川西文化为主要特色的，集绵阳当地传统特色餐饮娱乐休闲、绵阳汉代文化旅游、社区配套投资为一体的大型复合型商业地产。 以文化旅游商业形态为主，特色餐饮休闲娱乐业次之，社区商业形态再次之。 文化旅游商业地产定位于“蜀汉文化”民俗城””；该“民俗城”由文化街市、主题商业院落、文化主题产权酒店、文化宾舍、人文生态景观空间联合够成。 文化旅游商业形态招商定位可以重点考虑传统休闲娱乐文化、传统服饰文化、传统小吃餐饮文化、传统中医药、文物仿制品、古典书籍、文化用品等旅游产品。 四、项目命名——（绵阳）芙蓉汉城 住宅——芙蓉汉城·置信生态花园 商业房——芙蓉汉城·蜀汉文化民俗城 五、营销战略思路 品牌战略——借用置信实业和芙蓉古城的品牌优势，打造绵阳置信和芙蓉汉城的品牌。 大营销战略——走大旅游产业营销，借助政府和媒体的力量，联袂政府、旅游局、文化局、游仙区政府、富乐山公园进行大营销，借助推广旅游文化产业推动商业地产开发。 体验式营销战略——体验置信项目的环境、建筑、物业管理、商圈营造、社区文化、服务水平。 延续性发展战略——与本公司其它绵阳储备项目联动营销，例如在渔父村开展活动等。 商业创新引导市场——在营销上引入置信资产公司和芙蓉古城餐饮经营公司开展前期招商工作、返租服务和商业形态引导。 合理控制开发节奏，先试点后推广。 六、营销策略基础 基本方针——吸取经验，扬长避短；系统计划、整合营销；把握节奏、合理推进。 营销区域——以绵阳市为重点和中心，向绵阳周边地级城市绵阳郊县市场推广营销活动。 营销载体——坚持立体组合营销载体，全方位发布公司及项目有效信息。 形象包装策略——与芙蓉古城形成姊妹品牌；加强项目现场包装策略。 七、产品策略——提供完整的产品 住宅： 廊桥、水坝、芙蓉溪河滨先期规划修建，与小区一体化考虑。 建筑风格——带有汉代建筑符号的现代川西民居风格，住宅与商业房的外立面色彩、风格必须统一。 人文环境——反映传统蜀汉文化的建筑符号、雕塑小品、小区配套。 高档设施——会所、游泳池、网球场 引进蜀信物业管理公司，继续依靠商业用房、车库补贴物业管理公司 引进“置信生活方式”办公室，吸引文化娱乐名人，开展大中型文化活动 商业房： 总体风格：产品形式上类似芙蓉古城的古建筑外型，环境关系上类似金沙园水景商业街。 临一环路商铺一层下半层.二层价值提升。 街道景观----传统步行街,传统户外休闲娱乐设施,观景亭、照壁； 具有人文底蕴的休闲设施 在商业地产营销中，引进“置信资产”智力资源和社会资源。建立长期专业的经营服务,综合价值的保障体系.组建经营招商班子，为业主提供返租服务。 引进芙蓉古城餐映经营公司在经营模式和商业形态上给予引导 资产公司组织开展大型商业活动，凝聚人气和商气。 八、销售渠道策略 在正式启动前，临时租用李杜祠商铺作为形象展示点；在城市闹区或兴力达商业城租用店面或围墙做形象展示点 现场设置销售场所，抢先修建样板区，包括水景商业街、二楼商铺和一栋住宅 在周边其它二级城市和周边郊县投放广告、联合组织举办郊县房产巡展等 九、价格策略 住宅价格薄利多销，商业房作为本项目主要利润点。住宅总体平均价格1800元/㎡；商业房总体平均价格5500元/㎡。 整个项目价格采取低开高走手法，第一期作为市场测试，定价求稳原则，低价入市；第二期和第三期根据市场接受程度逐步攀升。 商业房价格体系——底楼均价：8000元/㎡；二楼均价：3200元/㎡；三楼均价：2800元/㎡。 十、营销推广策略 总则——由于住宅与商业房两个物业类型在建筑形式和价值取向上差别很大，同时两者互有影响，因此本项目住宅与商业房在营销推广各自单独有一条相对独立的主线，但是两者又有相互配合的地方。 广告宣传策略基础 尽快启动，先形象后项目，先企业后项目，先芙蓉古城后芙蓉汉城，在