西安地铁二号线源资综合开发北大街站商业项目.docVIP

[城乡/园林规划]西安地铁二号线资源综合开发北大街站商业项目 西安地铁二号线资源综合开发 北大街站商业项目规划与分析南京地铁科技咨询有限公司 2009年12月 2 目录 ■项目布局 ■人流分析 ■总体定位分析 ■B区规划 ■A区规划 ■设计调整建议 ■各类物业商家设计要求 ■潜在商家 北大街站商业项目规划与分析 北大街站地下商业项目（B区）位于北大街-莲湖路十字路口东南角，北大街站扩建项目（A区）位于西南角，两个项目隔北大街相对。 北大街站出入口：位置 出入口 数量东南 下沉广场 2 西南 2号 1 东北 3号 1 西北 1号绿地广场 2 项目布局平面示意图 4 地铁开通后，北大街站地面人行交通会进行控制，人行过街会通过地铁地下通道穿过或从较远处地面过马路。从北大街十字路口西北角和东北角到达2个商业区可能要通过北大街站地下通道。立体示意图项目布局 5 北大街站扩建项目（A区）地下负二层与北大街站商业项目（B区）负二层通过站厅非付费区与2号出入口通道连接，距离约为100米。地下平面示意项目布局 6 种类 数量 规律 消费需求 消费水平过站人流（地铁、公交） 较大 便利性简单消费 一般区域内办公人群（机关、银行、医院、办公楼）较大餐饮、服务、小型购物中等部分较高区域内办事人群（机关、医院）部分 餐饮、特定购物 一般居民（居民区） 部分日常生活消费、餐饮、服务、购物一般旅客、周边宾馆住客 较少 餐饮、特色购物 中等购物消费人群（大洋、国美、苏宁）较少 购物、餐饮 较高无周期性有早晚高峰工作日、节假日有差别 北大街站周边人群消费分析人流分析 7 西安市居民出行方式预测（%）年份 公交+轨道交通 自行车 步行 出租车 私家车 摩托车 其它 2014 30.5 30.3 18.7 5.6 8.5 3.1 3.3 2021 37.1 25.2 17.1 5.7 9.1 3.0 2.8 2036 44.2 19.6 15.5 5.9 9.5 2.8 2.5 交通方式对北大街站商业的影响交通方式 影响范围 限制因素地铁 地铁沿线 票价高公交 可达北大街站公交线路沿线 拥挤、乘坐环境差自行车、助力车 3公里 距离、恶劣天气步行 1公里 距离、恶劣天气轿车 市区 停车场、交通拥挤人流分析 8 通过对交通方式的分析，北大街站商业项目对西安市的影响主要在老城区范围，并随距北大街的的距离影响变小。本项目对地铁沿线人群的吸引力要依靠本项目自身的特色和与其它商业区域的差别。交通方式影响示意图人流分析 9 1、2号线关系 1、1号线2009年开工，预计2014年通车。2号线2006年开工，预计2012年通车。 2、1、2号线共用同一站厅层、付费区、通道和出入口， 1、2号线在站台区内实现换乘。 3、北大街站商业项目近期面对2号线客流，将来将面对1、2号线的人流。 1、2号线客流预测 2021 2036 1号线 2号线 1号线 2号线线路长度（km） 23.9 26.3 36.4 32.4 客运量（万人次/天） 45.17 75.49 106.29 114.44 客流强度（万人次/km天） 1.89 2.86 2.92 3.54 指标人流分析 10 北大街站1、2号线客流流向分析站厅层 换乘区 A、B商业区 目的地 1号线各站-北大街站 到达 不到达 可到达 北大街附件或换乘公交至其它地点 2号线各站-北大街站 到达 到达 可到达 北大街附件或换乘公交至其它地点 1号线-2号线换乘 不到达 到达 不到达 其它地点人流分析 11 北大街站商业人流分析 1、从下沉广场进入站厅可以不通过B区负一层商业区直接从扶梯下行，但要通过部分负二层商业区。 2、从地面2号出入口可通过扶梯下行直接进入站厅而不通过Ａ、Ｂ商业区。但可从地面2号出入口通道内进入A商业区地下负二层。人流分析 12 北大街站商业规模 B区共2770m 2 ，地下2层； A区共8900m 2 ，地下2层，地上4层；共11670m 2 。总体定位分析 13 商场商场商场商场商场 集中式商铺商场 集中式商铺 1、形式单调，缺乏特色，缺乏吸引力。 2、业态有重复，商场招商有压力，退租率高。本方案不推荐。原方案总体定位分析 14 推荐方案 1、地下超市面积4800m 2 ，西安市大型超市对本项目地段和面积能否有意向进驻是关键。超市能够带来地铁以外的稳定人流，对北大街站其它商业形式如餐饮和商铺有促进作用，但超市租金整体偏低。 2、超市、餐饮、商铺3种业态形式互补，相互有带动和促进作用。总体定位分析 15 主题餐厅主题餐厅快餐及特色餐饮快餐及特色餐饮集中式餐饮集中式商铺（或餐饮）集中式餐饮集中式商铺 1、本方案为超市招租不能实现时采取的 备选方案。 2、集中式餐饮或集中式商铺体量偏大，招租有压力。 3、可尝试提出亚洲美