世联_城市发展规律-培训选读.doc

城市发展规律 经验观点一: 房地产公司获利来源两种方式：一是土地升值；二是在市场平稳的状态下，保证每个项目毛利率35%-40%情况下，不断加快资金流转 观点案例: 1、万科城：03年非典时所拍土地，9.7亿＋3000万契税，10个亿拍卖后一次性交清,本身项目营利能力较差,内部收益只有8%，本身项目赢利非常差，最终获利只是靠土地升值 2、广州四季花城：非典时期拿地，买地才12万，土地升值到1300万，涨了100多倍 3、17英里：买地6-7000万，万科赚14亿，该项目土地＋建筑成本5100元/平米，售价3－4万，升值3倍到4倍，可看出获取利润靠土地升值 经验观点二：万科每年买地100——150个亿，每次买地最经济成本5亿，开发2.5-3年,时间越短,资金效率越高, 原因：万科是根据数学模型(销售能力\运作能力…)计算出的。因为一般情况下1年的销售化量10万平米左右，要提高项目盈利,只能降低投入,但降太低会始营销费用\宣传等过高, 产出太低，因此5亿最经济 经验观点三：万科认为在城市中心区和亚中心区做项目利润最高，类似金色家园系列最赚钱，或高档些的金域蓝湾，而且容易复制，因此和中粮、一航等企业合作就是为进入中心区和亚中心区 原因：万科计算：单位投入成本对利润的贡献率,如投1亿产生多大利润，将万科的核心竞争力列举对比贡献率，发现其他核心竞争力都不赚钱，而交通和位置最赚钱,也即土地，因此