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地下车库权属探析 上海（建纬）长沙律师事务所?? 戴勇坚 [论文摘要]????? 住宅小区车库权属一直争议不断，物权法的颁布也未能合理解决住宅小区车库权属纠纷问题。国内学者对于车库归属问题主要有：业主所有说、开发商所有说、国家所有说和约定所有说四种观点。《物权法》采取了约定归属说，此种做法有一定的弊端，没有解决地下车库的原始产权问题，有滥用意思自治之嫌，而且“首先满足业主需要”在实践中难以操作。为了进一步完善地下车库的归属，对于利用小区建筑区划内的人防工程改建的地下车库，应当根据不同情况来确定其归属，并明确细化车库、车位权利归属的操作规则，同时，建立车库、车位的物权登记公示制度。[关 键 词]?? 物权? 空间权? 人防工程? 登记公示 ????? 车库、车位问题是随着社会经济高速发展和城市进程、住房商品化而产生的一个新问题，车库、车位的归属作为建筑物区分所有权制度中的特殊问题，关涉人们日常生活的重要内容，是我国物权法立法中最热的热点问题之一，几乎每场物权法研讨会，无论是学术界的研讨会，还是实务界的研讨会，该问题都会成为主要讨论的问题之一。2007年通过的《物权法》第74条对小区的车位、车库的权属界定作出了相关的规定，但由于规定得较为原则，在具体适用及操作过程中，存在很多不确定因素，有待通过立法及司法解释予以规范。 ????? 一、车库、车位的概念及其特性????? 对车库、车位这一新型的稀缺的社会财富资源明确其归属，可以确认其静态的权属状态，在定份止争的基础上使该社会财富资源进入规范的流转渠道，在动态的市场分配中实现社会财富资源的有序配置，有效合理实现该社会财富资源的使用价值和交易价值，充分发挥物的效能。????? 1、车库、车位的概念及分类????? 停车场地按其基本客观状态，分成车库和车位。车库是指属于整个小区，具有独立的空间，以存放车辆为目的的附属建筑物，该建筑物有四壁封闭式的停车场地。车位是指无四壁封闭仅有平面上划线分割的停车泊位。车库、车位以其专用属性是否为营业性，划分为专门营业性车库、车位和非专门营业性的小区配套性设施的车库、车位。专门营业性的车库和车位是纯粹以营业性暂时停放各类机动车辆为目的而开发的停车场地和空间，专门兴建的停车营业场所，归属于营业性停车场地和空间，不存在加以区分归属于个人成为专属的停放汽车的场地和空间的问题，包括如机场、商场、银行、酒店、工厂等公共服务场所和娱乐场所附设的专门配套服务于主营业务的临时车库和车位。本文对专门营业性的车库、车位作此探讨。????? 非专门营业性的车库、车位是指建筑物区划内为配合业主生活、工作需要包括居住，小区内依据建筑规划利用地下架空层空间开发的地下车库、车位和地上利用建筑物间的多余空地、道路、绿化带等其他场地开辟的车位。也就是说，建筑物区分所有制度中的车库、车位归属法律制度，仅仅是针对建筑区划内为配合业主生活、工作需要而开发的专门固定归个人停放汽车的场地和空间。根据其状态，区分为小区配套规划内的车库和车位，和配套规划外开发商利用架空层自行开发的车库和车位。????? 车库、车位依其与建设用地地表的关系，可分为地上车库、车位和地下车库、车位。地上车位主要是利用地面上的小块空地或者区划内的道路、绿地等开辟的停车泊位，地上车库是利用部分小区建筑物基层建成了独立成间的专用车库，独栋别墅小区或毗连成排的连体别墅的车库和车位一般都与区分所有的别墅直接附属于单独成户的别墅建筑用地的基层或附属的花园绿地中。地下车库是利用地下空间建筑的建筑物，作为六面墙体独立的地下建筑物，可与地上建筑物相分离作为独立的交易客体。????? 2、小区车库、车位的特性????? 区分所有的建筑物区划内的车库、车位的状态存在以下基本特性：????? 其一，车库、车位的附属性。车库、车位是整个住宅小区的组成部分，是区分所有的建筑物的主要财产和重要设施，并且建筑物区划内的车位、车库是作为住宅小区辅助设施而存在的，其核心价值和作用是配套小区业主的生活、工作需要，具有较强的附属性，包括使用功能上的附属性，建筑结构上的附属性和基地空间上的附属性。车库、车位的齐备状态也成为住宅小区住房的价值提升的重要因素。????? 其二，车库、车位的独立性。小区的车库、车位，尤其是地下车库和车位，在使用上有较强的独立性和排他性能，具有单独所有权的客体，在结构上具有可区分的空间独立性，特别是物理结构上的可区分性和独立性保障了车库、车位排他性的使用价值和功能，从而使之成为具有排他性的物权客体。????? 其三，地下车库源于地下空间权的利用，充分发挥物的效用。长期以来，空间利用权一直是我国法律的盲点，人们一般理解为包括在土地使用权之中，但也只限于土地之上的空间利用，而对地下空间进行开发只能根据规划来界址。自