境外房地产案例研究郊区大型购物中心--BlueWater.docVIP

郊区大型购物中心：Blue Water 项目概况 项目名称：Blue Water （蓝湖购物中心） 项目地点：英国DARTFORD市建筑层数John Lewis、Mark Spencer、House Of Fraser13,000 个机动车位、另有50 个旅游巴士停车位 建筑设计：Eric Kuhne 开发商：欧洲Lend Lease 业主：Prudential plc (35%)Lend Lease Europe Limited (30%)The Lend Lease Retail Partnership (25%)Hermes (10%) 总投资：7.3亿美元 Bluewater购物中心DARTFORD市于年月日正式开幕达原为旧矿区的土地，由澳洲最大购物中心开发商Lend Lease公司共投资亿美金所建的豪华购物中心，为两层建筑共有三个主力店，分别是、House of Fraser 及John Lewis三家当地百货公司组成，各主力店主要销售其自有品牌的商品。另外，该SHOPPING MALL里面有超过330家专卖店，55家餐厅以及一家13屏幕的多屏幕电影院。围绕着的湖泊可以参加丰富多彩的休闲活动，例如攀岩、高尔夫、垂钓、自行车、划船和电影等 Bluewater购物中心是型郊区购物中心，在其1小时车程主商圈内的人口即有千万人，它不但影响周围的购物中心，甚至吸引英国伦敦最主要的商业区West End的消费者。年客流量00万人次，每星期到访客人达50万人。Solal Marketing Awards”获得三项国际奖项。 项目区位及交通状况 Bluewater购物中心位于伦敦东南部，距伦敦市中心只有30分钟车程，从法国巴黎乘火车来此也只要2个半小时的车程Greenhithe火车站。 项目紧邻多条高速路，为方便开私家车的顾客方便到访，Bluewater购物中心还在周围设置了13,000个停车位，并且从停车场步行到购物中心入口只有不超过5分钟的路程。 项目规划设计及定位 Lend Lease公司市场定位不但访问了22,000名消费者，更详细的调查他们的品味、习惯，生活方式等等资料，作为他们规划设计的依据。Bluewater购物中心规划是等腰三角形的设计，三个角，三个边，三个主力商店，JohnLewis，House Of Fraser，Marks and Spencer各据一方，三个均等商机。连接的三个边，则规划为三个主题区，West Mall名为宴客厅／Guild Hall (John Lewis与House Of Fraser之间)；South Mall名为泰晤士漫步区／Thames Walk(House Of Fraser与MS之间)East Mall名为玫瑰厅／Rose Gallery(MS与John Lewis之间)。由消费者的合理步行时间将影响到店家的来客数，就物中心内总体而言，将影响人潮动线预测及分析。配合消费者行为分析，配置休息区及饮食区是延长消费者停留时间的准则BlueWater就充分规划了这个空间，主力店之间各设置FVillage3，日光、月光、星光等主题空间，提供极为舒适的场所，引导消费者发生下一段的消费旅次，而三角的建筑造型，理论上亦使停车规划的可及性及人车服务容易执行。 在Guild Hall所诉求的是流行广场，聚集的是高价位及有的零售商家。Rose Gallery所塑造的是全家可以一起欢乐消费的零售空间，所以开放式的空间，大地景观的主题设计及如在市镇中心(town centre)的繁荣商街(high street)的气氛是该主题区的重点。Thames Walk则是诉求娱乐消费的店家。除了三个主力商店外，为满足市场调查中消费者对多样性店家的需求Lend Lease公司包括了TimberLand，Crabtree Evelyn，The Gap及其它许多著名的欧洲厂家许多国际知名的名店也非常有兴趣参与，不只是销售他们的商品，更可在此打响知名度。在物中心准则中，商店的组合是根据年龄及消费能力而安排，『高级市场』、『中级市场』、及『运动』三个区域，而Blueater消费群75％是白领阶级，占消费总额的82％，而另外的1／3则是由『年轻流行』消费群所消费。中心的十分完善，是或是都管理，而且清楚逛就迷失方向免除了和摸索的洗手又针对另一项研究结果，来访的客人希望也能够有怡人的环境做户外活动。因此，在购物中心的外面，来访的客人可享受约七个不同大小的湖泊，人们可在其中游湖、钓鱼、野餐，并漫步在计有百万株花草树木的花园中，尽情的享受大自然的美景，而在每一个入口的地方都有一个入口广场，展现著迎接的气氛，使人从一开始即有不一样的感受。 对于们不愿意停留在购物卖场中的问题，Blueater也特别就商店组合方面予以解决