房地产基础知识培训2014-2-12探讨.doc

房地产基础知识培训 一、地产经营管理知识 1、房地产 具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。又称为“不动产”，英文为“REAL　ESTATE”。 2、房地产业 是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。包括： 1）土地开发； 2）房屋建设、维修、管理； 3）土地使用权的有偿划拨、转让； 4）房屋所有权的买卖、租凭； 5）房地产抵押贷款； 6）房地产市场。 3、建筑业 从事勘察、设计、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 4、土地所有权 含有法律意义上的所有权和经济意义上的权双重含义。 所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当作自已的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。 所谓经济意义上的所有权应该表达为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。 5、房产 即对于房屋的占有、使用、收益和处分的权力。我国目前的房产所有制主要有全民所有制、集体所有制和个人所有制三种基本形式，对外还有涉外房产。 房产按用途分类： 1）用于居民个人生活居住消费的住宅房产： 2）供企事业单位及机关学校等用的非住宅房产。 6、房地产经营 狭义的房地产经营主要指建筑地块和房屋的流通过程和售后管理，其实质是营销策略的实施。 广义的房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 7、房地产经营管理：是指房地产经营和对房地产经营进行管理的双重含义。 8、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租凭权。 9、地上权：是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权。 10、地役权：是指利用他人土地供自已使用的权利。 11、抵押权：是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或用作担保的权利。 12、租赁权：是指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该土地的租赁权。 二、房地产开发相关知识 1、房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。 2、土地开发 是将“生地”（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。 3、房屋开发 由买得土地使用权的发展商，对土地进行平 整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。 4、房地产开发的特点 房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。 其风险主要来自四个方面： 第一，是市场风险，由于房地产市价格波动而给投资者带来损失的可能； 第二，是购买力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能， 第三，是拖欠风险，由于房地产购买者财务状况的恶化而使房地产投资及全部收回的可能； 第四，是由于自然灾害和意外事故的发生而给投资者造成损失的可能。 5、工业物业开发 是指将资金投入到工业标准厂房、仓库及其他工业项目的开发经营活动。 6、商业物业开发 是指将资金投入到商店、商业大厦、购物中心、库房、加油站、饮食业、旅店、宾馆、批发和零售市场等物业的开发经营活动。 7、房地产二次开发 指先将“生地”（不具备使用条件）开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。 8、房地产一次开发 一次性连土地、房屋开发完成。 9、房地产市场 房地产疏通全部过程的总和，主要包括买卖、租赁、抵押、房地产证券交易等，连接房地产的开发、建设与房地产消费的桥梁。含一级市场、二级市场和三级市场。 10、一级市场 是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 11、二级市场 是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位或个人的市场。 12、三级市场 是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 13、房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利； 14、土地使用权 是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请