房地产售后服务管理探讨.doc

售后服务管理 （一）、鉴证契约办法 契约签定后，由甲方人员与契约上产权人及共有人到某某市房产交易中心办理合同鉴证； 本着客户自愿原则，卖方提供授权委托书，委托相关人员代表甲方办理鉴证相关事宜。 买方提供身份证复印件及个人委托书原件，委托甲方人员代理办理鉴证事宜，涉及未成年人请提供与法定监护人有直系关系的证明复印件（如：户口本、出生证明等）。 （二）、鉴证后契约更名（一次性付款、按揭更名） ※ 一次性付款 卖方须填写契约变更申请表及更名申请，由开发商签发意见加盖公章送至某某市房地产管理处进行审批。 3个工作日后卖方夫妻双方携身份证明、结婚证明、户口本（注：单身可由公司开具单身证明，离婚者可携离婚证明）和开发商一起到房产局办理更名手续。 买方本人携身份证明原件与开发商代理人办理契约鉴证 ※ 按揭更名 卖方须还清银行贷款额，由银行开具注销抵押证明到开发商处盖章。 卖方携契约正本、某某市房地产抵押合同及注销抵押证明到某某市房产局按揭抵押柜台办理注销抵押相关事宜。 卖方须填写契约变更申请表及更名申请，由开发商签发意见加盖公章送至某某市房地产管理处进行审批。 3个工作日后卖方夫妻双方携本人身份证明、结婚证明、户口本（注：单身可由公司开具单身证明，离婚者携离婚证明）和开发商一起到房产局办理更名手续。 买方本人携身份证明原件与开发商代理人办理契约鉴证手续。 契约更名费：合同工本费等。 （三）、按揭贷款 公司备齐“五证”（土地使用权证、建设工程规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证）与银行签订项目贷款的大合同，与房产局办理抵押备案收件单，具备申请个人购房贷款条件。 客户签订认购书时，提供按揭所需材料，商品房买卖契约鉴证后，通知客户七日内备齐银行按揭贷款所需资料，包括借款人及配偶的身份证件、户籍证明、婚姻状况证明、收入证明和《房产预（销）售合同》，购房首付款发票等材料。 销售人员与客户预约时间地点，带齐准备的材料和相关费用与银行人员办理保险，公证，抵押签约等手续，并在储蓄柜台开立卡、折共用户，用于贷款后的还款。 房产按揭是政策性和法律性很强的行为，必须符合许多要求及条件才能生效，客户在对办理贷款程序内容上有疑问时，销售人员应耐心解答并协助向银行咨询。 银行对客户按揭批准后，及时联系放款，并登记管理。 按揭手续（按揭所需资料、按揭费用） ※ 按揭贷款所需资料 序号 商业性贷款 公积金（组合）贷款 某某市公积金 江苏省公积金 1 ————— 市建行开立的公积金缴存证明 省建行开立的公积缴存证明 2 ————— 第二住所产权证或租赁证及产权人或租赁人身份证复印件各一份 ———— 3 借款人夫妻双方及房产共有人夫妻双方身份证原件及三份复印件 4 借款人夫妻双方及房产共有人夫妻双方户口簿（暂住证或常住户口登记表）原件及三份复印件 5 借款人夫妻双方收入证明原件 6 借款人及共有人结婚证原件和两份复印件（借款人如单身则出具未婚证明原件） 7 购房合同正本和首付款收据原件及两份复印件 （四）、销售台帐管理及资金回笼制度 按照公司资金管理制度要求，便于公司对资金统一安排、调用；特制定销售资金管理制度： 销售台帐、及已登记的《商品房买卖契约》由合同管理专员负责管理，销售现场及时反馈销售情况； 合同管理专员按照《商品房买卖契约》中付款方式于每月30日前整理出下个月应付款统计表，及当月销售回笼报部门经理，同时督促现场对客户的应付款进行联系与收缴； 每月30日前部门按照应付款统计表于次月3日前，向公司提交下个月资金回笼计划，并经公司资金协调会通过； 销售现场遵照资金回笼计划和应付统计表，每月每隔五日对资金回笼情况和购房者应交款进行统计、汇总，及时通知未交款的客户； 销售人员对客户应付房款收款后，应及时登记，并到公司财务报帐，确保房款的收缴安全。 因特殊原因未能及时回笼的房款（经部门经理批准）可在另行规定的时间内回笼，但不得作为下个月的回笼资金计划； 利用计算机信息管理系统软件，做好客户契约付款等基本情况的登记管理，提高工作效率和资金回笼的速度。 （五）、物业交接制度 房屋交接是一项体现质量、交付验收、工作细致、服务到位的有序工作，作为销售服务，将最终产品交给业主，交付前、交付时及交付后均要做大量工作。 交付准备：首先房屋工程必须验收合格，取得建设主管部门的质量验收备案表和房产部门的房屋施工测量面积表，检查与业主签订买卖契约时的双方义务履行情况，房屋本身质量验收，小区配套、绿化、景观、道路是否达到销售合同要求，业主房款支付、按揭办理是否全部到帐。 按销售合同规定交付时间前（不低于20天时间），公司内部先进行内部交验，由工程项目部牵头，组织施工承包商，将工程实物交付给物业管理公