新州片区调查.docVIP

.. 新洲片区市场状况分析 一、区位特点 .新洲片区属于深圳市的新市区，农民自建房比较多，建筑密度高，且高低参差不齐，原先的片区形象一直不佳。90年起新洲片区陆续建成了一批商品住宅，片区形象开始有所改观。特别是96年以来，伴随着金地海景花园、.益田花园等高档物业的成功开发，新洲片区的形象得到了大幅度的提升，新洲片区已成为成为深圳新兴的高尚居住区。新洲片区在区位上具有如下特点： 福田中心区I级辐射区域，是为中心区配套的主要居住区域； 是福田区的核心区域之一，距离福田新区政府仅数百米； 临近深圳最大的福利房大社区—益田村，可享受优越的配套与交通条件； 距皇岗口岸仅2.5公里，可充分享受口岸发展带来的崭新机遇； 享有特区内罕有海景与红树林景观资源； 二、区位供求 本项目附近商品住宅已售在售较多，而在建待建项目较少，现楼较多，楼花较多。已入住的主要项目有：金地花园、金福苑、椰树花园、锦州花园、锦滨苑、新中苑、新洲苑、新洲花园、湖北宝丰花园、金沙花园、绿洲花园、绿景花园、国都高尔夫花园二期、都市花园一期、金地海景花园、福昌苑、信托花园、星河明居、碧馨园等；已入住仍在售的项目有：好景豪园、福昌苑、锦河苑、元盛兴苑、金地翠园、星河雅居、祥韵苑、共和世家；在售未入伙的项目有：金海湾花园、加州地带、泰美园、雅云轩、天健阳光华苑、新新家园等。 三、新州片区在售楼盘基本情况 1）价格变化 本片区的价格呈明显时段特征，在金地海景花园推出之前，价位较低，约4000—5000元/平方米左右；由于97年金地海景花园的畅销，吸引了众多的消费者的注意力，也提升了本片区住宅的价格。本片区均价6500元/平方米左右，即使最低均价也不低于5000元/平方米 . 2）户型特征 这一片区前两年开发的住宅以中大户型为主，98年在售项目中100平方米以上的中大户型比例超过三成，当时已经显示：缺乏特别优势的大户型远没有中等户型特别是小三房好卖，从去年开始，中等及中等偏小户型逐渐增多，销售情况表明，这一改变是迎合市场需求变化的；同时拥有独特优势（如珍稀的景观资源）的中小户型亦受到市场欢迎。 对样本抽样统计户型面积统计表（样本量2495户） 户型 面积区间 套数 所占比例 一房二厅 53.15-54.24 68 2.73% 二房二厅 66.60 542 21.72% 75.15-85.35 68 2.73% 三房二厅 83.57-96.61 382 15.31% 103.03-127.30 666 26.69% 131.37以上 388 15.55% 四房二厅 102.19-128.63 196 7.86% 130.76以上 164 6.57% 复式 128-200 21 0.84% 合计 2495 100 . 3）客户特征 本片区客户层面较杂，显出多层次特征。主要以中高收入人士为主，也有少量工薪阶层。外销主要为海景单位，或优越位置的较小户型。 本项目周边楼盘客户情况： 名称 客户情况 加州地带 一二次置业者均有；白领、生意人各占一半 泰美园 二次置业为主；少数白领 祥韵苑 一二次置业者均有； 30岁以上者多购大户型，30岁以下者多购小户型； 少数用作投资 星河雅居 二次置业为主；部分为私企业主；少数白领 天健阳光华苑 二次置业为主；部分为私企业主；少数白领 都市花园 一二次置业者均有；白领、生意人各占一半；30岁以上者多购大户型，30岁以下者多购小户型；外销约40%，多购小户型 国都高尔夫 成功人士、二次置业者为主、高收入首次置业者；外销40% 4）在售楼盘情况 名称 位置 规模 物业 类别 户型 面积 价格 销售率 加州地带 滨河路与新州三路交汇 占地面积：10000多平方米 建筑面积：100000多平方米 总户数：393 高层（19-23层） 二房二厅三房二厅 四房二厅复式 77-81 96-127 137 128-200 均价：5900元/平方米 60-70% 泰美园 益田路与福民路交汇 占地面积：5327平方米 建筑面积：22516平方米 总户数：152 高层 （19层） 三房二厅 四房二厅 103-103 128-128 均价：6200元/平方米 60-70% 祥韵苑 益田路与福民路交汇 占地面积：4081平方米 建筑面积：22000平方米 总户数：238 高层（19层） 一房二厅二房二厅三房二厅四房二厅 53-54 66-75 132 146 均价：6000元/平方米 70-80% 星河雅居 新州三路与新沙六路交汇 占地面积：6100平方米 建筑面积：45000平方米 总户数：468